老屋CP值高? 入手前注意七大重點

2019-08-25     591編輯部報導
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老屋因房價相對便宜加上公設比低且免繳高額管理費,促使不少民眾會選擇購買,不過老屋由於屋齡高且屋況較差,因此591房屋交易網提醒民眾,入手老屋前最好先仔細驗屋,留意房屋的建築結構、耐震度、水電管線以及是否為漏水屋,最後由於銀行對於老屋的貸款成數多為5~6成,所以民眾得先準備較高的自備款。

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|確認建築結構

為確保老屋安全,得先確認房屋的建築結構,一般來說,房屋使用年限會依「固定資產耐用年數表」訂定,建築結構從弱到強分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),其中目前多數的建築物以RC結構居多,RC、SC與SRC的使用年限為50年,不過部分高齡老屋仍為加強磚造房屋,使用年限僅約35年。

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|評估耐震能力

台灣因地震頻繁,因此購買老屋前除了瞭解房屋結構、參考完房屋使用年限後,由於早期興建的房屋可能潛在耐震能力不足的問題,建議民眾可以觀察房屋的外觀,像是建築物是否歪斜、樑柱有沒有裂縫,另外,政府於921大地震後也修正建築物的抗震標準,所以若房屋是在1999年12月31日前設計或建造,建議購買前應該先行評估房屋的耐震能力。

|漏水問題遭隱瞞

老屋最怕遇到漏水問題,建議民眾在看屋時初步可以先觀察房屋牆角有無滲水或是油漆色差,因為若為漏水屋的話,屋主多會重新粉刷以掩蓋水痕,再來若是房屋有重新裝潢,建議可以輕敲牆壁,若為木板隔間就很可能是為了掩蓋嚴重壁癌進而整修,最後還可以掀開天花板查看,部分屋主會將集水盒藏於天花板上以掩蓋漏水狀況。

同時建議民眾要確認屋主有在不動產說明書中勾選無漏水欄位,勾選後只要買方在交屋後5年內發現房屋漏水,並在6個月內通知屋主,都可以依民法請求瑕疵擔保責任,以保障自身的權益。

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圖/老屋最怕遇到漏水問題,建議民眾入手前得仔細驗屋。

|水電管線老舊

老屋由於屋況較差,因此最常遇到水電管線老舊的問題,像是水管生鏽、卡垢,嚴重的話還可能造成漏水或是馬桶不通,建議驗屋時要先測試排水功能,尤其是位於2樓的房屋,因為公寓排水管線多在2樓交會,若是不通就可能造成回堵,同時也可以將每個插頭孔都插上電器測試,檢查會不會因為供電不足而發生跳電的狀況。

|銀行貸款成數低

購買老屋還得要注意貸款成數,若是買屋齡太高的房子,在辦理房屋貸款時,多數銀行通常只願意給予5~6成的貸款,將提高民眾自備款金額,因此購買前得衡量自己的資金能力,以免簽約買屋後發現貸款不順利,無法付出頭期款,導致違約,建議可以挑選位於市中心及鄰近捷運站的房屋,容易談到較好的貸款成數。
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|確認非輻射與海砂屋

老屋除了結構和屋況可能影響居住安全外,輻射屋及海砂屋同時也是購買老屋的風險,輻射屋指的是房屋所使用的鋼筋受到輻射污染,釋放出的放射線將會危害人體健康,尤其是在1982~1984年間蓋的較有可能為遭受輻射污染的房屋,另外,海砂屋則會加速鋼筋腐蝕,嚴重損害房屋的結構,政府也於1998年修訂輻射值的標準,建議民眾在購買前可以委託專業機構進行檢測。

輻射屋、海砂屋跟漏水屋相同,在「不動產說明書」中皆為應記載事項,建議民眾要確認屋主是否有如實勾選,若是檢測後發現超出標準才能解約。

|容易有違建隱憂

老屋由於早期興建時,當時的建築法規較不嚴峻,容易產生像是頂樓加蓋或是陽台外推等違建的問題,一般而言,政府會依據違建產生的日期做為拆除的依據,像是在1995年後蓋的違建,經查報後即拆除,而1995年前蓋的違建則列入分期處理,因此建議民眾購買前可以仔細檢查房屋的不動產說明書,或是上各地縣市政府建管單位網站,也有列管違建或查報拆除的名單可以查詢。

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Tips:

購買老屋除了享有相對便宜的房價外,近年搭上都更與危老熱潮,不少民眾也會考量到重建後的增值性而入手,不過得留意,老屋雖然有都更的增值優勢,但是都更時常見地主整合不易與申請程序曠日廢時等問題,造成整個都更案到完工可能需要耗費5~10年,將可能導致民眾資金上的壓力,因此建議民眾購買老屋還是先以自住考量為主。

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