限貸令「房貸拉緊報」 地政士揭保命妙招

圖/受限貸令衝擊，不少2024年9月後交屋的購屋人面臨貸款成數減少、交屋困難的窘境。

受到第七波信用管制衝擊，不少2024年9月後交屋的購屋人面臨貸款成數減少、交屋困難的窘境，對此，地政士提醒民眾務必得掌握3大原則，包含提高自身財力證明、信用狀況、與銀行多互動；而沒有固定薪轉、報稅資料的自由業、攤商要持續1年在目標銀行帳戶做存款入帳的資金紀錄。

｜部分建設公司預售合約全面禁轉售

根據「ETtoday」報導，台中開發商聖揚機構經理陳永翔指出，去年9月20日後實行的限貸令，限縮名下第2戶住宅貸款從最高6成降為最高5成，且名下第2戶住宅將採全國歸戶計算，等於很多跨縣市購屋人從「首購」變成「第2戶」，從字面上定義就有3成的貸款差額。對此，地政士王儷霖也表示，若屬於夫妻已有第1戶住宅，採共同登記，一方為借款人、另一方為保人，購買第2戶時可改由沒有貸款方的配偶做借款人，仍可申請最高8成貸款，但無法享有寬限期。

如果無法適用上述情形，央行對實際換屋需求者有鬆綁規定，如簽署切結書一年內出售舊屋，就不受第2戶限貸5成約束，如果沒有出售舊屋計劃，在2023年7月前購買的預售屋還可以換約轉售，購屋人在評估貸款條件後若決定放棄購買，也要向建設公司詢問換約最後期限，把握時間及時處理。要注意，雖然2023年7月之後的預售屋可轉讓配偶、直系、二親等內旁系血親，但有部分建設公司在預售合約明定全面禁止轉售，沒有排除條款，提醒購屋人在簽訂合約時詳閱合約條文，以避免日後爭議。

｜「轉彎申貸」行為用於購屋 央行已嚴查

層出不窮的貸款問題，讓不少購屋族感到恐慌與困擾，陳永翔表示，近期更傳出預售屋合約簽訂2027年交屋，但開發商疑似想拼周轉，而加緊趕工，全案已進入對保階段，等於提早2年消費者就得面臨貸差問題。而銀行貸款限制也發生不少「轉彎申貸」，包含科目一「購置型房貸」貸不到，轉往科目四「週轉金」的方式，之後再拿已經現金付清、或是無貸款的房子當擔保品向銀行申請增貸。舉例來說，有人申請「購置型房貸」700萬元貸不過，就轉為「週轉金」轉增到1600萬元的極端案例，不過央行日前已針對「不動產貸款風險加強管理」，對於「搬錢」行為用於購屋一事嚴查。

此外，隨著微型創業風潮盛行，許多小本經營的自營商往往未能妥善準備薪資證明，也缺乏完整的報稅資料。陳永翔特別提醒，申請購屋貸款的關鍵在於借款人的自身條件，購屋者應有意識地提前規劃，盡可能提升自身的貸款條件。民眾若要提高貸款條件，王儷霖提醒，務必得掌握「3大原則」，包含提高自身財力證明、信用狀況、與銀行多互動；而沒有固定薪轉、報稅資料的自由業、攤商要持續1年在目標銀行帳戶做存款入帳的資金紀錄。