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房客欠租! 房東別硬闖 這招解決求自保

2019-08-07     591編輯部報導
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591資訊

圖/房屋租賃契約書中,並未賦予房東可逕行進入出租房屋內的權力。

縱使房客欠租金,房東也不可自行登門入室把別人物品清掉!嘉義市有位房東去年元月將房屋出租給房客,後因房客遲遲未繳納房租,房東在去年8月時以備份鑰匙開啟租屋處大門,並自行將房客的物品打包,房客怒告房東妨害自由罪,嘉義地方法院則依《無故侵入住宅罪》,判房東拘役10天。

| 租賃契約沒給房東逕行進入出租房屋權力

根據《聯合報》報導,房東表示,該房客自去年2月起就未給付房租,依據租賃契約第14條約定,他要解除租約收回房屋,所以他才進入該房屋將房客全數清空,並放置在某處保管,並未偷竊。

房東還提供內政部編制的房屋租賃契約書範本第16條解釋自己的行為和理性和正當性,「租期屆滿或租賃契約終止後,承租人之遺留物依下列方式處理:一、承租人返還房屋時,任由出租人處理。二、承租人未返還房屋時,經出租人定相當期限催告搬離仍不搬離時,視為廢棄物任由出租人處理。前項遺留物處理所需費用,由擔保金(押金)先行扣抵,如有不足,出租人得向承租人請求給付不足之費用。」

│法官:《無故侵入住宅罪》,判房東拘役10天

法官認為,上訴規定並沒有賦予房東在終止契約後可逕行進入出租房屋內的權力,房東仍應循其他法律救濟程序,重新取得對該房屋的支配管理權後,方可將房客未將出租房屋內的物品搬離,最終依《無故侵入住宅罪》,判房東拘役10天。

591觀點

按我國法律規定,即使房客欠租,為了保障相對經濟弱勢的房客權利,房東在要求房客搬走前,得符合幾項要件。首先,若是租賃契約還沒有到期,房東必須要合法終止租約,而根據《民法》第440條規定,房東在房客欠租達到2個月以上,需要先發存證信函催告房客繳租金,房客仍不理會才可以終止租約。

而且要注意,所謂欠租必須要先將押租金抵扣完仍超過2個月,也就是房客必須欠租4個月(扣掉押金的兩個月,另外又欠租金2個月,共計4個月),房東才可以請求收回房屋。

房東跟房客合法終止租約後,接著要去法院提起遷讓房屋的訴訟,另外讓房客白住的這段空窗期間,也應該順便提起要求房客返還相當於租金的不當得利。

雖然房子產權是屬於房東的,可已簽租約租給了房客,法律上就變成他的私有空間(使用權),一旦房東拿鑰匙開門進去,房客就可以告私闖民宅,倘若房客事後指稱屋子裡掉了錢或家電被撞壞,說是房東幹的,這下子房東有理也變成無理。建議房東拿到勝訴判決之後聲請強制執行,讓法院派警察來幫忙將對方物品清空,比較不會惹出爭議。

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