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買房前先看 1分鐘懂房地合一稅

2018-03-31     591編輯部報導
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薪水不漲工作都在做功德,想買房不少人錢包打24個結,買房前連以後轉手的繳納稅金也要先了解才安心,現在買房未來賣房時須繳納房地合一稅,為杜絕短期投資獲利,最高將課以45%稅率,但是也有自住優惠及防錯殺條例,保障一般購屋族。

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圖/賣房時繳交房地合一稅,符合自住條件將享有優惠稅率及重購退稅。

│房地合一稅實報實銷 依持有年限不同課稅

房地合一稅2016年元旦上路,2015年底前取得房屋,持有超過兩年適用舊制,因此現在(2018年)賣屋均適用舊制,賣屋所得納入年度所得稅課稅。

另一房產交易納入所得稅的就是預售屋,若再成屋過戶前轉賣給下一手,該舉屬於權利移轉,並不適用於房地合一稅,交易所得同樣也是併入年度所得稅計算。

若納入年度所得稅計算,通常會以實際成交價格或是房屋評定現值去做申報估算所得,所得將納入當年度的總收入,再減掉免稅、扣除額,依據金額不同乘於5~40%稅率,在下一年度5月前繳納。

但是若在2016年元旦後買房,現在(2018年)賣出就是適用房地合一稅,採分離課稅,因需再繳納土增稅,因此賣屋所得除扣除裝潢費、代書相關成本費用外還得減掉土地漲價總數額,實報實銷,再依據持有年限課以15~45%不同稅率,賣屋者須在所有權完成移轉登記隔日起算30天內申報。

國稅局提醒,房地合一稅為交易利得稅,假如無獲利當然也無須繳交,但還是需要申報,若無申報將處以3000元以上、3萬元以下的罰鍰。
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│單據多留多保佑 成本費用申報要小心

因為可扣除相關成本跟費用再計算課稅,地政士表示,費用包括出售當時的仲介費、搬遷費等,成本則是指契稅、代書、裝潢費等,這些消費若有單據可留下當作未來售屋扣除憑證,但若費用部分無單據,國稅局通常會以售價的5%計算扣除。

房地合一稅上路至今也有許多申報案例,地政士提醒,實例來說,裝潢費容易產生爭議,非兩年內耗損、附著房屋的裝潢才能認列,若為兩年內恐會耗損,可拆除移動,如家電、系統家具類就無法扣除;費用部分,房屋、地價稅等持有稅以及房貸利息支出也無法扣除,民眾申報時可多加留心。
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│自住持有滿6年 享免稅額及優惠稅率

對於自住族群也有優惠,只要持有滿6年,個人及配偶、未成年子女均設有戶籍,並且有實際居住事實,無供營業或出租使用狀況等自住條件,就可享有400萬元的免稅額,獲利400萬元內免稅,超過400萬扣除400萬後,再以10%計算。

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例如2018年3月買2000萬元房子,2024年5月以4000萬賣出房子,持有超過6年,期間土地漲價總數額約100萬,相關仲介費等費用約200萬及契稅、裝潢費等成本約500萬計算,是不是自住就差了160萬。

●非自住:
【4000萬(賣價)-2000萬(買價)-200萬(費用)-500萬(成本)-100萬(土地漲價數額)】X20%=240萬
●自住:
【4000萬(賣價)-2000萬(買價)-200萬(費用)-500萬(成本)-100萬(土地漲價數額)-400萬(自住免稅額)】X10%(自住優惠利率)=80萬

│自用住宅重購 小換大全額退稅

房地合一稅亦有針對自住族群重購退稅優惠,國稅局表示,重購退稅的自住認定有稍微放寬,只要所有權人、配偶或未成年子女設籍,出售前1年內沒有出租或供營業使用,不論先買後賣或先賣後買,重購或出售所有權登記日期在2年內,都享有房屋價值小換大全額退稅,大換小按比例退稅,但有退稅成功後5年不得改做其他用途或再行移轉、夫妻及未成年子女6年內只能有1戶適用自用住宅換屋優惠等限制。

例:出售舊屋1000萬元,繳納房地合一稅50萬元,2年內買新房500萬,兩者價值差距1/2,大換小按比例退稅,可退25萬元

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│設防錯殺條例 賠錢可抵下次獲利

儘管1年內短期持有最高課以45%稅率,但是也設有「防錯殺條款」像是針對財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素售屋,持有不滿2年課稅調整為20%。

若是賣屋賠錢族也要注意,若某一次賣屋賠錢除不用繳交房地合一稅,但在3年內,若再有其他賣屋獲利,可先減除上筆損失金額來計算課稅所得。

例:出售A房產賠了50萬元,3年內賣B房產扣除相關成本費用,淨獲利250萬元,可扣除之前賠的50萬元,得以200萬元所得課稅。

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