老屋都更想一坪換一坪? 這點是關鍵

全台老公寓多，考量住宅安全，許多民眾都希望重建老屋，除了讓房屋換新之外，還能趁勢漲房價。然而現在的老公寓都更，還能一坪換一坪嗎？對此，土地改革協會副秘書長吳宜學表示，所謂一坪換一坪，是以住戶持分的土地面積價值去換算未來可分回的面積，而不是以目前的室內實際坪數換算，倘若地價夠高、單戶土地持分夠，原建築樓層大概4樓以下公寓等，就有機會一坪換一坪。

｜地價夠高 單戶土地持分夠 建築樓層4樓以下

近期危老、都更議題發燒，許多民眾手中持有老公寓，想改建卻怕到時候無法一坪換一坪，縮減住宅空間，根據《鉅亨網》報導，土地改革協會副秘書長吳宜學表示，事實上，所謂的一坪換一坪，是以住戶持分的土地面積之價值去換算未來可分回的面積，而不是以目前的室內實際坪數換算，關鍵就是地價要夠高、單戶土地持分要夠，原建築樓層不要太高，大概4樓以下公寓等，符合這些條件就很有機會。

假設在一處50坪土地上有棟4層樓8戶老公寓，重建面積適用危老條例，且每戶實際室內坪數面積是22坪(舊公寓公設很低)、所持分的土地約6.25坪，依土地持份價值可換回更新後的房地價值為3000萬元；3000萬除以當地新成屋房價單價100萬元，未來單戶就有機會可以分回22坪的室內面積+8坪的公設，合計就會有30坪的權狀面積。

圖/危老、都更議題發燒，許多民眾手中持有老公寓，卻怕無法卻怕無法一坪換一坪。新北市府提供

｜若無法一坪換一坪 重建後房價仍有機會提高

反之，倘若土地持分過小、社區戶數過多，一坪換一坪就很難達到，一般重建後依個案不同狀況，獲得坪數甚至都有可能被打個7折，這也就是目前原住戶與建商之間的矛盾所在。

但有部分建商為了滿足民眾期待，因此推出「虛的」一坪換一坪方案，將「換回的實際面積+大公、小公面積+附屬建物面積」，最後同樣換回原坪數給民眾，例如以上述22坪公寓案例，民眾換回來實際的室內面積可能只剩不到16坪，其他的6坪變成是公設。

吳宜學表示，住戶可以自己先試算，也可以尋求都更開發顧問公司、危老工作站或估價師，通常初步的簡易評估，非常有機會獲得免費諮詢。他也建議，倘若無法達成一坪換一坪的目標，自己要調整心態，重建後房價有機會提高1.2~1.5倍甚至2倍，住戶未來仍可獲利，藉此整體都市更新速度才能提高。