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新版租約上路 專家指這點對房客最有保障

2020-07-05     591編輯部報導
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台灣租屋市場又有變革!日前行政院消保處通過《房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項(修正草案)》,增訂許多條款,希望解決租屋市場常見的糾紛,包括「電費計價」、「租金及押金」、「修繕行為及室內裝修」、「終止租約」、「住宅返還及遺留物處理」等七大項,律師指出,其中電費明定每度收取上限金額,租客以後再也不用當「盤仔」傻傻被剝好幾層皮。

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圖/為建立健全的租屋市場,行政院消保處日前通過新版房屋租賃契約。

|電費區分成「夏月」及「非夏月」計價

行政院消費者保護處日前審議通過的《房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項(修正草案)》,該事項上次修法為2017年,但隨後隔年《租賃專法》上路,裡面對於租客房東的權益保障更加完整,因此本次才又通過修正草案加以補充。

該修正草案針對許多租屋市場的痛點更明文規定盼望杜絕再次發生,首先房東、租客最常因為金錢產生糾紛,其中像是電費如何計價以往都是房東說的算,甚至有一度10元的天價,租客只能乖乖付錢。

然而包租公律師蔡志雄指出,現在修正草案則將改為電費區分成「夏月」及「非夏月」分別計價,且均不得超過「台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額」,以避免出租人從中賺取不當價差,這項修訂也是對房客最有保障的規定。

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圖/新版租約上路後,電費將區分成夏月及非夏月分別計價,並明訂上限不得超過台電標準。

│租金不能亂漲 明定押金擔保項目

另外,同樣關於「錢」的就是每月的租金及押金,新版租約為保障承租人權益,則明訂出租人於租賃期間不得「調漲」租金,杜絕黑心房東以任何理由突漲租金,再來就是保障房東,以往押金因性質為擔保金,若房客只是欠繳租金並未對租屋處有破壞,房東無法直接扣除押金,現在明定「欠繳之租金」、「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」等三大類都為押金擔保範圍,遇到欠繳租金就可以名正言順扣押金。

|終止租約須提前3個月或30日通知

房東租客也常對租約終止時間產生糾紛,參與此次修訂的行政院消費者保護處簡任秘書陳星宏表示,一般來說房客都會等租約到期再終止,不過若是發生突發狀況無法續租時,就容易產生爭議,此次將明訂出租人及承租人得提前終止租約的法定事由,並規定按情形應於3個月或30日二種期限前以書面通知他方,除非若有「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「危及承租人安全健康」的情形,則可以不先期通知。

舉例來說,像是房東想收回房屋自住用或房屋重新建築,因為較不急迫,則應提前通知,不過若是房客在住處放爆裂物,會危害公共安全時,房東就能不先通知直接停租,另外,即使是無法定終止租約的事由,租賃雙方仍可約定是否得提前終止租約,但應「至少於終止前1個月」通知他方,未為先期通知者,應賠償他方「最高1個月租金額」的違約金,像是如果房客有長期住院治療的需求時,則不需要賠償房東,只要提前1個月通知房東終止租約。

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圖/民眾若進行裝修進而損害建築結構安全,則房東則可以不先期通知終止租約。

再來則是租屋日常的修繕責任歸屬,陳星宏指出,新版契約明定租賃住宅及附屬設備原則上應由房東負責修繕,並且房東為修繕所做的必要行為,房客如果無正當理由不得拒絕,但修繕期間若租賃住宅不能居住使用,房客可以請求扣除全部或一部租金,再來房客若要在室內進行裝修,也應經過房東同意,而且裝修增設部分若有損壞,則由房客自行負責修繕。

|遺留物處理規定對房東有保障

新版租約除了對租客保障以外,也考慮到房東常遇到的棘手狀況,蔡志雄表示,此次所增訂的「住宅返還及遺留物處理」,則是少數對於房東權益較有保障的部分,明訂租賃關係結束時「租賃住宅返還」及「遺留物處理」規定,當房客如果屆期不點交住宅、不清點遺留物,就視同已經處理,房東則可以將遺留物視同廢棄物清除,但他也坦言認為,儘管有新法撐腰,部分房東還是會擔心是否得承擔後續可能被告竊盜等法律風險。

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|增訂房屋稅籍確認租賃標的

最後則是像而「標的確認」的部分,租賃住宅不以有門牌號碼者為限,增訂以「房屋稅籍編號」或「位置略圖」確認租賃標的,陳星宏表示,使用「房屋稅籍編號」能使需要租金補貼的民眾申請更加便利,另外「位置略圖」則是針對隔間套房所訂定,能使位置更加明確。

其他包括將條例名稱由《租賃住宅市場發展及管理條例》,修正為《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》以及避免日租型租賃所衍生的管理弊端,因此明訂租賃期間至少30日,都是本次修法能將租賃市場越趨完善的改變。

Tips:

本次修法預計在7月正式上路,因此未來民眾在簽約前應留意是否為最新版本或是符合「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定,消保處也提醒,若遇有租賃契約內容不符合者,可請求出租人修改或拒絕簽約,同時也呼籲房東,若租約內容違反規定,經令限期改正而屆期不改正者,將可依《消保法》第56條之1規定處以3萬元以上30萬元以下罰鍰,並得按次處罰,房東得多加留意!

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