房地合一稅bug解套? 估價師:只對這情形有利

圖/房地合一稅上路後，時常發生民眾繼承有房貸的房子，轉賣後有賺卻又因為高額稅金而倒賠的狀況。

自2016年房地合一稅上路後，常出現有民眾繼承有房貸的房子，轉賣後雖有賺，但是房地合一稅一扣反而倒賠錢的狀況。財政部昨(15)日對此發布解釋函令，指出繼承房屋轉賣可扣除房貸部分，再計算獲利，但要注意，繼承時債務餘額必須大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。估價師分析，但長輩如果省一點，不想貸那麼多錢，或是窮一點，沒辦法貸到較高額度就不能用，解釋令對繼承房屋還有高額貸款較有利。

｜出售繼承的房屋若有債務 可在房地合一稅扣除

根據《經濟日報》報導，房地合一稅規定，繼承取得的房產，繼承人若出售，獲利金額必須以實際出售價價格，減掉土地公告現值、房屋評定現值計算，然後再依持有年限，將獲利金額乘以45%、35%、20%等稅率，計算稅額。但卻常發生繼承人不想背房貸，把房子賣掉，沒拿到半毛錢，反而要倒賠繳交房地合一稅的問題，也被市場形容這是「房地合一的bug」。

舉例來說：

A的媽媽2016年買了一間總價1000萬元房子，貸款750萬元，媽媽往生後，A繼承了房子，持有一年後他想以原價1000萬賣掉，結果代書跟他說，市值1000萬的房子-公告價值250萬=獲利750萬，也就代表750萬元再乘以35%稅率，賣房必須繳房地合一稅262萬。

但他以1,000萬元賣掉房子，還給銀行750萬元，手上只剩250萬元，根本不夠繳稅。等於他賣房子，分文拿不到，還得倒賠12萬元。

對此，財政部昨(15)日首度針對個人交易繼承取得房地課徵所得稅，發布最新解釋函，內容指出，個人繼承取得房屋、土地時，若被繼承人所留下的房屋及土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，得自房屋及土地交易所得中減除，也就是代表出售繼承的房屋如果有債務，可以在計算房地合一稅時扣除。

｜債務餘額必須大於公告土地現值及房屋評定現值

不過財政部也設下了幾個條件，首先，房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用；再來，被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用，換言之，向民間二胎借的就不適用；且繼承時，債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值，就不適用且售後貸款餘額需由被繼承人償還。如果沒有償還，也不適用。

高源估價師事務所所長陳碧源表示，針對債務餘額必須大於房地的公告土地現值及房屋評定現值合計額的規定，他認為有點不公平，因為長輩如果省一點，不想貸那麼多錢，或是窮一點，沒辦法貸到較高額度，就不能用，反而長輩若貸好貸滿，就可受惠。

雖然此次財政部的解釋令解決房地合一稅Bug問題，但是似乎也會引導大家多貸款買房。另外，此一解釋函只適合自然人，不適用法人，是否會影響有錢人現今大多以公司法人置產的思維，有待觀察。