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不是富爸爸 這樣送房給子女才划算

2020-09-13     591編輯部報導
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很多老一輩打算將房子過戶給下一代,有些人會透過買賣的方式,但為了證明孩子的財力,富爸爸們會提早利用每年220萬元贈與現金免稅額,讓孩子有一定財力後才進行買賣,但要注意若取得成本過低,未來孩子轉手要面臨高額房地合一稅,專家就坦言,若父母只有一間自用住宅的情況下,因為遺產稅免稅額有高達1200萬元,大部分的人等父母過世後繼承都不用繳稅。

|父母過戶 「二等親」需另付真買賣證明文件

隨著父母年紀增長,總會想把一些資產留給子女,而不動產常見移轉方式有「買賣」、「贈與」、「繼承」這三種方式。成揚律師地政士聯合事務所黃景揚地政士表示,如果父母財力可觀,手中現金多,想在生前把房給子女,應當採用買賣的房子,並在要進行過戶交易的前3~5年,就先每年運用220萬元的免稅額,以自己名義贈與現金給子女後,提前規劃做金流。

舉例來說,假如房子市價2000萬,貸款抓8成,則2成自備款400萬,父母3年給小孩400萬,平均1年給133萬,遠低於父母每年法定各有220萬元的免稅額(共440萬),不僅免課徵贈與稅,贈與人可免辦理贈與稅申報,之後再以自用住宅優惠稅率申報,更可大幅降低土地增值稅。

不過要注意由於父母屬二等親,依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定,二等親以內親屬間財產之買賣應以贈與論,因此民眾必須在過戶前,必須先跟國稅局申報贈與稅,之後再提供如買賣契約書、收付款資金流程及買受人資金來源等文件,待稽徵機關查核屬實、拿到「非屬贈與同意移轉證明書」後,才能證明是真買賣。

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圖/父母把資產留給子女,若要避稅,必須注意許多細節。

|假買賣真贈與被抓到會連帶罰

地政士公會全聯會副執行長蕭琪琳也提醒,若父母急著賣屋沒做好金流,貿然就用親友交易「假買賣」的方式過戶,但若子女剛成年或收入與購買房屋價值明顯不符常理,仍會引起國稅局懷疑,即使最後成功買賣過戶了,也會被懷疑是假買賣真贈與,若被抓到除了要補稅跟面臨罰鍰之外,最嚴重還可能觸犯《逃漏稅捐罪》及《使公務員登載不實罪》刑責。

再來,假如親友間房屋買賣價格低於土地公告現值與房屋評定現值,也容易被國稅局盯上懷疑是贈與,除非能證明房子瑕疵,否則仍須補稅,而且由於房屋取得成本過低,未來移轉時獲利就會被墊高,可能會被課徵高額的「房地合一稅」。

|「分割分年贈與」手續費、代書費都是錢

但大多數的民眾都不是富爸爸富媽媽,名下沒多少現金,到老也只守著一間房,但想提早把資產送給子女,就得涉及贈與稅,在早期,不少父母會採用「分割分年贈與」避稅,將房子產權分割,每年只移轉部分持分,價值控制在每年220萬免稅額之內。

但這種「分割分年贈與」曠日廢時,例如總價2000萬元,以每年220萬扣的話,就得耗時約9年,期間難保不會發生房價漲跌,且土增稅、地政規費、代書費都是開銷。

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圖/逐年贈與曠日廢時,且每次移轉財產的手續費、代書費通通都是開銷。

|80%子女根本不用繳納遺產稅

那究竟哪種方式送房最划算?蕭琪琳坦言,若父母財力小康,只有生一名子女,或是子女間財產規劃已分配公平,基本上等身故後繼承才是最優惠的,因為遺產稅有1200萬的免稅額,且不動產價值是以房屋評定現值及土地公告現值為準,除非是六都很精華區域的房子,否則80%子女根本不用繳納遺產稅。

而且,假如房子是在2014年1/1前取得,或繼承親屬在2016年以前購入的不動產,轉賣時還可適用財產交易所得舊制;若是採2016年後房地合一制,房子由繼承、或受遺贈取得,則可將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算,舉例來說,如果爸爸A持有不動產4年後過世,繼承人獲得不動產後轉賣,其持有年度同樣可加計4年

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圖/若父母只有生一名子女,或是子女間財產規劃已分配公平,等生故後繼承才是最優惠的。

TIPS:

最後若發現父母財產有超過1200萬,想改生前贈與的話,建議務必要及早安排規劃,否則依法規定,父母在去世前2年內贈與子女的財產將會被視為遺產,必須併入遺產總額課徵遺贈稅,如果沒算好除了被要求補稅之外,也需面臨罰鍰。

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