30%↑高公設比 原因來自於居家安全

「家」應該是要住的安全又安心，但現在熟知的建築安全規定，竟是一樁樁死傷嚴重的意外才促使修法，像是蘆洲社區大火後，規定8層以上建築須有雙逃生梯，雖拉高了公設比，但主因還是為了火災時能夠逃生為主要考量，再者2016、2018年的南台、花蓮大地震，「震」出了危老建築的安全堪慮，才讓政府決定積極修法提供容獎鼓勵，才有現在的危老改建風潮。

│蘆洲社區火災 無心插柳拉高公設比

買房大家都會想避開高公設比建案，不過現在比比皆是的30%以上的公設比，原來起因是一件社會事件，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，2003年蘆洲大囍市社區火災，當年該社區G棟一對夫婦酒後吵架鬧自殺，結果引燃大火，由於該棟大樓只有1座逃生梯，火災發生後出現煙囱效應，根本無法逃命，最終導致16人死亡、68人受傷。

而該事件發生後，相關單位進行檢討，一方面開始在狹小巷弄劃設紅線，以利消防救火，另一方面也在2005年修訂《建築技術規則》，規範8層以上住宅建築，須設置2座安全梯，並加強設置逃生與消防設施。

不過，此政策也算是間接造成調高了住宅公設比，徐佳馨坦言，在此之前，電梯大樓公設比多在25%上下，但修訂後多從30%起跳，讓許多民眾覺得花大錢買新屋，實際坪數超小，很不划算。

圖/「2003年蘆洲大囍市社區火災」促使政府修法，規範8層以上住宅建築，須設置2座安全梯。

│重大火災促使防火建材住警器普及

然而近年來分租套房火災頻傳，因為大多是違建，安全性不足一但有意外死傷難以估計，如「2017年中和南勢角出租套房縱火案」造成9死2重傷事件，則讓政府重視隔間套房亂象，不定期取締違法套房，也規定住宅隔超過6個空間將視為旅館飯店業，必須變更使照甚至拆除重建。

不過，徐佳馨表示，坊間多次有人提出的吹哨人制度，在租客連租屋不好找的狀況下，除非萬不得已，多數房客並不會輕言涉險，免得自己無家可歸，整個制度若沒有做好勾稽與舉證配套，吹哨不僅沒有辦法達到效果，還可能會引發濫告濫訟。

除了住宅之外，商旅部分，「2009年白雪大旅社火警」造成7死1重傷事件，也直接導致《建築設計規則》修法，規定旅館、老人福利機構場所及中央主管機關公告場所之管理權人，應設置住宅用火災警報器，並且必須使用防火材料，此外，也將原先6層以上建築物得設置安全梯的規定，擴大至3層以上建築物。

因此徐佳馨仍建議，民眾如果預算夠，還是買15年內有雙逃生梯設計的大樓較佳，若是只有一座逃生梯的大樓，雖然公設比較低，但萬一發生意外一定後悔終生。另外，若因為財務或其他考量得轉進老屋，除了建議最好重新檢視管線，也要留意社區內是否有足夠的消防設施與相關管理，才能把風險降到最低。

｜1999年921大地震 成建築史分水嶺

再來則是結構安全問題，建築安全履歷協會理事長戴雲發坦言，針對結構安全，事實上，台灣法規幾乎每年都有在做修正，當然在重大公共意外發生時，改變幅度跟方向會較大。

台灣早期大多數的房子都是低矮建築設計，也無耐震強中弱設計，全台灣的地震力都相同，房子只要「堪住」就好，之後才開始有分強、中、弱震區，直到1974年後才開始逐步修法注意起建築韌性設計的重要性，此種設計主要是要求新建築物除了要抵抗地震強度之外，還要測試件建築物在劇烈搖晃之下不會爆裂壞掉，但舊房子還屬大宗。

直到1999年921大地震造成2415人死亡、51711間房屋全倒的慘痛代價，的確使台灣建築史產生分水嶺，像是細分起強震區、中震區等，並重視起盆地效應以及像台中、台北等接近斷層區域的耐震程度，比如光台北盆地就分成了好幾個分區，並促使2003年修正完成《混凝土結構設計規範》，其中包含鋼筋綁紮問題；同時針對地盤影響問題，在2006年修正《建築物耐震設計規範》。

│連兩起大地震 危老改建才被積極看待

有不少民眾認為，自己的房子當年撐過了921地震，就代表一定堅固沒問題，卻沒想到2016年發生了「0206高雄美濃地震」，並造成台南維冠金龍大樓、京城銀行大樓等多個建築物倒塌，117人死亡、多人受傷。

戴雲發坦言，當時大地震倒塌的房子很多都是921時期被建築師判定為黃標的危險建築，雖沒有立即倒塌，但牆壁早就有裂縫，而且當初建築規劃為大U字型，又是單跨建築，結構根本非常不佳，再加上施工品質偷工減料，才引發此次悲劇，但也是因為這件事情，使業界開始呼籲要開始實施耐震初評這件事，政府也對此提供相關補助，比較可惜的點在於因為沒有多加宣傳的關係，使申請踴躍度不佳。

在那個時空背景之下，張欣民指出，很多民眾根本不在乎自己的房子是否有被貼上黃標，而且就算被貼上了，還是照住不誤，也不懂如何尋求協助以及相關政府補助申請，直到2018年花蓮大地震發生，民眾跟政府才驚覺老舊建築真的不安全，原來房子老化的速度比想像中快太多，應當要即刻開始處理才行，也算是間接促成這幾年危老、都更熱潮的推手之一，再加上政府態度轉而積極，實質有效方案及獎勵增加，使建商、民眾呈雙贏局面，更有利於都市更新發展。

TIPS:

戴雲發強調，民眾買房除了慎選建商之外，想要買好的建築，施工品質與技術是最大關鍵；而針對消防安全問題，張欣民建議，民眾可從有標榜防火建材，或是具有完善逃生規劃的建案去著手挑屋，現在有很多新建案規畫在管道間使用防火泥阻燃以及使用防火(紮)束帶，火災發生PVC管熔斷時，防火(紮)束帶可將PVC管封住，使火災發生時，火勢不會沿著管道竄燒及灌入濃煙。

圖/很多新建案規畫在管道間使用防火(紮)束帶。