預售屋契約磋商條款能簽嗎? 消保官這樣說

【金筱筑/採訪報導】民眾買房簽約時，除了既有的定型化契約之外，有時候也會出現個別磋商條款，但個別磋商條款爭議大，消保官提醒，民眾應在大公設、小公設皆驗收完的情況下，才能簽下驗收同意單支付交屋款，並好好把握自身合約審視權，或請個代書幫忙看合約內容，避免建商訂定對消費者不利的條文，以維護自身權益。

首先要釐清所謂的「個別磋商條款」，依照《消保法》第2條第8款規定，是指「契約當事人個別磋商而合意之契約條款」，與定型化契約條款並未經過雙方磋商的情形不同。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊坦言，有時磋商條款合約內容不會明寫「經雙方磋商而定之」，多會以「建商、賣方免責」載記，讓人無法一看就明白，而消費者也不懂契約文字遊戲的深層涵義，都是建商給什麼就簽什麼，根本就沒有真的雙方合意磋商，導致不少買賣糾紛。

│狀況1 交屋款被砍到低於總價5%

最常發生的就是交屋款有爭議，行政院消保處簡任秘書陳星宏也指出，根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，民眾買房交屋點交前，有權將自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款。

但卻有不少建商以個別磋商名義，透過手寫改成3%，甚至改成以5萬或更低的金額，但此條約很明顯不符合定型化契約規定，當初5%交屋保留款的用途就在於當建商複驗時，未善盡修繕責任、驗屋依舊沒過時，購屋者就可以拿著5%交屋保留款向建商談判，假如交屋保留款價金只有5萬或10萬，對建商而言不痛不癢，但對購屋者來說就相對不利，最後極有可能被建商不理不睬。

│狀況2 違約金沒磋商 直接15%當上限

再來，有些民眾買房，可能因為銀行貸款沒過、或是一時財務槓桿未拿捏好，資金周轉不出來等因素而急於將房產脫手，只好忍痛付出違約金，但依據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，陳星宏說明，建商違約金最高只能收總價之15%，但卻有不少案例是建商超收15%金額，再者也不是所有違約金都非得訂到最高上限額15%，若民眾認為不如預期，也可以選擇不要購買。

另外，也有些建商將違約金額調到極低，僅訂個總價2~3%違約金，陳星宏提醒，民眾不要看過低的違約金就以為賺到，小心建商未來有可能會發生斷頭違約、一屋二賣情況，只要消費者在簽約當下沒有發現就不會察覺到自身權利嚴重遭受損害，雙方保障明顯不對等。

圖/民眾買房前，若有個別磋商的內容務必要仔細確認清楚，以免得不償失。

│狀況3 瓦斯外管費無磋商 直接由買方負擔

另外，民眾煮飯、洗澡務必要使用的瓦斯也是常見爭議點。民眾購買預售屋，瓦斯管線都得重拉，其中在建案基地範圍內建置的瓦斯管線就叫作內管，依規定這筆費用需由建商買單；而從儲氣槽到一直到預售屋建案基地外緣，這一段管線就叫瓦斯外管。依照現行《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，買屋後瓦斯外管費應由買、賣雙方議定，畢竟瓦斯外管費動輒上萬並非小數目，但卻有不少建商直接契約上寫明由買方全部負擔，連磋商說明也無，早早就寫入代收款項之中，民眾拿了單子也就乖乖繳費，無形中再度讓建商佔了便宜。

此外，假如買的房子是成屋的話，陳星宏特別強調，依據《成屋買賣定型化契約應記載事項》規定，買賣標的物之水電費及瓦斯費，在交屋前由賣方負責繳納，交屋後由買方繳納，此規範是以水、電、瓦斯配管已接通可使用狀態為前提，故成屋銷售的總價款，應已包含相關管線費用，建商不得再向消費者另行收取。

圖/民眾煮飯、洗澡務必要使用瓦斯，但瓦斯管線舖設費用可別傻傻照單全收。

│壯況4 貸款不足8成 自動解約

在坊間簽定的房屋買賣契約個別磋商條款中，有時候會出現「銀行貸款成數不足8成則自動解約」字樣，但此項但書容易引發爭議，景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，在預售屋方面，也有看過有建商將條約寫得很果斷，只要貸款沒過就自動解約，沒有彈性空間，使民眾白白損失15%違約金，連點轉圜餘地也無。

而在成屋及中古屋方面，不少買方也會想加註這條條款，但因為銀行在貸款之前會先進行鑑價，而鑑價的結果極有可能不會等於買賣價，所以這8成必須釐清是買賣總價的8成，還是房屋鑑價的8成，但大多數都不會寫清楚，而且自動解約可不等於無條件解約，其中的文字遊戲讓民眾迷迷糊糊簽約後，得等到銀行貸款真的貸不下來時，才發現想解約同樣得付違約金。

│簽約前 務必要把握5天契約審核期

事實上，房屋買賣契約中，任何狀況細節都有可能出現磋商情況，民眾若發現與建商或屋主簽訂的契約條款內容，違反內政部公告的房屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，可以依《消保法》第17條規定，主張契約無效，但陳星宏還是建議民眾簽約前務必要仔細審閱「個別磋商條款」，確認有無規避契約責任，避免傻傻簽下對自身不利的條文，以維護自身權益。

章定煊也指出，定型化契約規定，簽約前民眾最少要有5天的契約審核期，民眾應當好好把握審閱期、堅持合約審閱權，最好請個代書等專業人士好好與內政部定型化契約雙雙對照，並且逐一審查條款，一有疑慮就不要草率簽約，若有發現明顯牴觸內政部定型化契約的合約內容，則可以向地方主管機關檢舉。

TIPS:

照理來說，消費者買房驗收房子除了自己的專有部分之外，應當等到其他大公小公驗收完成、點交完畢之後，才能將5%交屋保留款支付給建商，但以實際情況來說，不少建商都會在大公設、小公設驗收未完成的狀況下，就要求民眾趕快簽驗收單，對此，陳星宏再次強調，此時消費者應主張要求建商將主體建築包括大公小公都驗收完成之後，才簽下驗收同意單、將交屋保留款支付給建商，千萬不可聽信建商及代銷片面說詞，傻傻簽下驗收單。

圖/在大公設、小公設驗收未完成的情況下，消費者不應該貿然簽屬驗收單。