社區店面開什麼管委會能限制? 律師打臉

【黃鈺倫/採訪報導】買房環境很重要，不管是中古社區大樓或是新建案，1樓規劃店面的狀況還真不少，雖然看似方便，但有些人會認為有店家難免人潮出入複雜，更別提若為餐飲業油煙髒亂問題，就有購屋族會想說專找管委會有限制進駐店家類型的社區購買，專家則打臉，事實上店面為區分所有權人專有部分，管委會其實不能任意限制，民眾若想維持生活品質，還不如買純住家規劃社區較為保障。

圖/社區店面常見餐飲業等商家進駐，不過熙來攘往的嘈雜聲令不少人排斥。景文物業管理機構提供

｜管委會不能任意限制店面行業

不少民眾會排斥社區一樓店面為餐飲業、照護中心甚至是殯葬等行業，認為這些行業別會影響居住的生活品質，因此部分社區會制訂規約或透過區分所有權人會議決議來限制行業類別，不過景文物業管理機構董事長郭紀子表示，依據公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」也就是說店面為區分所有權人專有部分，所以管委會其實不能任意限制店面的種類。

並且若是店面依據土地使用分區管制、建築管理之相關法規規定都沒有不合法，則管理委員會或區分所有權人會議就無法以規約限制法令所允許區分所有權人所能經營項目的權利。

圖/部分社區可能會透過區分所有權人會議決議來限制行業類別。景文物業管理機構提供

｜店面不得違反其他住戶的權益

不過雖然民眾無法透過社區規約限制進駐商家，但為了維持住戶應有的居住品質，還是可以透過其他方式約束，荷盛崧鉅專利商標法律事務所林立婷律師指出，根據公寓大廈管理條例第5條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物的正常使用及違反區分所有權人共同利益的行為。」

也就是說，店家不得妨害社區住戶的安寧、安全及衛生；不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動等其他類似行為；並且不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。

然而實務上由於所謂的「惡臭丶振動丶喧囂」等狀況，每個人感受度不一，所以是否涉及違反規定，郭紀子則建議管委會應先現勘確認，並詳細作成記錄，若情況確實，管理委員會即可先書面制止，要求限期改善，若屆時未改善，或再有類似違規情節，將舉證後逕為舉發，制止後再不服從，管理委員會便可以將相關事證，送地方主管機關依法處置。

圖/根據公寓大廈管理條例規定，店家不得妨害社區住戶的安寧。

｜違法使用能請主管機關處置

另外，理常法律事務所吳沂錚律師則補充表示，根據公寓大廈管理條例第15條第1項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」所以若是店家涉及違規使用，委員會可以先要求店面出具使用執照，檢視是否有違規使用情形，若確認違規，管委會就有權利制止，再不改善的話，則可以請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並得要求其回復原狀，同時還可以處以罰鍰，屆期不改善者則連續處罰。

Tips:

民眾買房若是不想膽戰心驚害怕樓下店面進駐不喜歡的行業別，其實最簡單的方式就是直接購買純住宅零店面的社區，或是現在也有些建案會將一樓店面規劃成沒有瓦斯管線的設計，為的就是避免樓下進駐餐飲業。另外，郭紀子表示，若是公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，就得依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，若是因此增加其他住戶投保火災保險的保險費，店面則應就其差額負補償責任，投保公共意外責任保險。

圖/若想要避開店面干擾，最簡單的方式就是直接購買純住宅零店面的社區。