購買危老都更潛力屋 專家提3大重點

圖/隨著都市蛋黃區土地飽和，危老重建勢在必行。

為了鼓勵危老建物重建，內政部已將《都市更新條例》修正草案送進立法院審議，預期未來相關程序會簡化許多，容積獎勵也會再提高，有望吸引不少民眾購買危老都更潛力屋，建經公司提醒，若民眾有意購買危老都更潛力屋，挑選物件時有3大重點一定要注意，包括「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。

｜土地持份較大的標的

根據《經濟日報》報導，針對海砂屋、或耐震不足而有公安疑慮的都更案，內政部提出《都市更新條例》修正案，「棒子、胡蘿蔔」齊下，祭出強制條款與容積獎勵，希望藉此加速建築結構安全性不足的老屋都更速度。而台灣位於地震帶，老屋的安全性堪慮，確實有重建的急迫性，此外，主要都會區都已發展許久，素地難尋，讓土地開發商卯足全力推動老屋重建，老屋都更已成為房市新常態。

民眾若想趁勢購買危老都更潛力屋，安新建經業務經理張雲維表示，最推薦台北市蛋白區，包括北投、大同、萬華等區域，並以屋齡30年以上的物件為主。但在挑選物件時，建議要掌握3個原則，首先要找土地持份相對較大的標的，例如較早期的透天厝或總樓高3~4樓老公寓等，通常這類物件，牽涉到的所有權人比較少，未來整合也較容易，但如要走危老，就得需要100%的所有權人同意。

｜巷內成功率比馬路高

在來，就是要留心地目，商業用地的容積率雖然較高，但如果現況是出租中，通常會增加整合難度，畢竟屋主「維持現況」就有固定租金報酬，當然改建意願低。

最後就是注意地點，一般來說巷內會優於馬路，目前成功走危老的案子，多為巷內住宅，畢竟大馬路邊的物件，通常一樓都有做店面出租。只是說在挑選巷內住宅時，也要留意巷寬，以住三用地為例，至少要是計畫道路4.5米巷，容積率才用得完，假如巷寬太小，容積可能會用不完，影響改建後的坪效。

整體來說，雖然政府鼓勵危老重建，不限基地坪數，但通常整合還是需要一段時間，而且從送件到興建完畢，至少要3~4年，因此，張雲維建議，民眾有多餘資金再投入購買危老都更潛力屋，也別過度操作財務槓桿，要有「長期抗戰」的心理準備。