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想買地上權住宅? 專家曝:這四點暗藏玄機

2021-09-11     591編輯部報導
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地上權住宅曾因高地租、貸款不易淪為票房毒藥,但隨房價高漲、法規陸續修正,竟搖身一變成為市場寵兒,堪稱是房市「鹹魚翻身」的最佳代表,根據國產署資料顯示,近年地上權土地招標,包括六都均有捷報傳出,其中南部更是蓬勃發展,也引起許多購屋族關注;專家指出,相較一般住宅,地上權價格確實較為親民,但箇中卻暗藏玄機,特別是地上權的年限、地租、產權、貸款等四關鍵,提醒民眾購買前仍需留意,才不至於「撿了便宜,賠了生活」。

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圖/近年房價高漲,價格相對親民的地上權住宅鹹魚大翻身,成為市場寵兒。

│地上權藏眉角 買之前看清楚

地上權住宅該買嗎?是很多人內心的疑問,中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,就市場觀點而言,在房價「遍地烽火」的時代,地上權雖無永久所有權,卻擁有兩點優勢,其一便是「總價便宜」,觀察過往數據,地上權住宅相較周邊同類型產品,價格都會便宜2~3成。

再來「地段精華」也使地上權住宅加分許多,尤其當前國內各地蛋黃區土地稀缺,而政府釋出的地上權土地,就有許多緊鄰精華地區且面積方正,有利業者開發,再者,民眾購買後也能立即享有成熟機能,都是地上權住宅近年捲土重來的關鍵之一。

然而,江龍名也強調,凡事有好有壞,地上權的相關規定近年雖有鬆綁,但仍有諸多不足之處,下列這四點關鍵,民眾在購買前最好能仔細留意。

一、轉手有難度 晚買越吃虧

首先,不少人購賣地上權住宅往往「只看價格,不問年限」,目前地上權年限雖已上調至70年,但地上權案的年限,是由國家「交地」給建商時起算,若再計入施工與到期前的整理,居住時間將大打折扣;以台北市信義區「台北花園」、中山區「京華DC」等知名地上權社區為例,由於使用年限均已超過25年,若消費者此時購入,以50年上限來看,民眾實際居住剩不到20年,日後想脫手也會因年限屆滿而難度倍增,因此買之前最好問清楚。

二、有沒有權狀 轉手差很多

目前地上權住宅可分為「可分割」及「不可分割」,兩者最大差異在於「權狀」有無;簡單來說,可分割的地上權住宅,消費者可以拿到登記著自己名字的建物權狀,能獨立進行買賣;若是不可分割的地上權,如「華固新天地」、「台北京站」等案子,房屋是登記在建商名下,消費者並沒有權狀,僅擁有房屋使用權,若日後想轉手、贈與或繼承,都需透過建商進行,增加消費者不少麻煩。

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圖/不可分割地上權案,消費者日後轉手、繼承或贈與都要透過建商,恐造成不少麻煩。(圖為台北京站百貨)

三、利率高、成數低 地上權貸款傷腦筋

同時,地上權住宅還有一處抗性,就是貸款較為不易,如過往不可分割的地上權建案,經常是銀行貸款給建商,建商再轉貸給民眾,房貸成數往往僅有5至6成,利率約3~5%,即使是可分割地上權住宅亦然;不過,根據南部地上權業者透露,隨著房價高漲,加上市場熱錢旺,近年地上權住宅貸款已寬鬆許多,像有建商用「整批」地上權建案向銀行申請房貸,由於該產品地段不錯,加上建商本身品牌、財務情形良好,最後都能談倒房貸成數7~7.5成,利率1.9~2%的實惠條件。

四、地上權萬萬稅? 持有成本有這些

最後,地上權持有成本亦十分重要,安桓地政士事務所所長黃若盈指出,地上權住宅雖無土地所有權,不需負擔地價稅,但每年所需支付的房屋稅及高額地租,才是民眾荷包真正的隱形殺手,她解釋,地上權地租是以申報地價年息1%至5%來計算,而「申報地價」是以「公告地價」作為依據,換句話說,當政府調漲公告地價,地租也會隨之上漲,而在目前國內房價全面走強的態勢下,公告地價幾乎是連年調漲,也造成地租一路飛漲;這點在2016年前得標的地上權住宅尤為明顯,更曾引起市場不小爭議,此後,政府才將地租改採「部分固定、部分浮動」計算,企圖穩定地租漲幅,但相較適用自用住宅優惠稅率的地價稅,地上權住宅的地租仍是「貴鬆鬆」。

依目前《國有非公用土地設定地上權契約書》內容,新制地租計算為:「決標當期土地申報地價*2~2.5%(固定)」+「當期土地申報地價*0.5~1%(浮動)」

舉例來說,當民眾在2021年買下位於一間申報地價為每坪2.1萬元、土地使用面積換算3坪的地上權案,假設業者是在2017年得標土地,當年申報地價為每坪1.9萬元,則粗略估算年繳地租約2.7萬,相較適用自用住宅的地價稅1,500元相比,兩者差距仍高達5.5倍。

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│地上權風向轉 北中南買氣大不同

另外,以往被視為地上權「黑洞」的中南部,近幾年不僅地上權土地招標成績亮眼,連地上權建案也蓬勃興盛,像高雄近年就有「河堤世界」、「全民大樂」及「國揚時代」等案推出。對此,熟稔南部房市的建設公司土開部蔡姓主任分析,自政府規定500坪以上國有地不得出售後,對業者來說,要有近市區,機能成熟且可大面積開發的土地逐年稀少,隨著房市回溫,業者對土地需求量能增加,因此法規鬆綁的地上權格外受到關注。此外,他也提到,地上權住宅在南部,除了價格、地點具有優勢,能吸引到年輕首購族;其總價低、又兼出租賺投報的性質,更成為許多置產族下手目標,頗受當地民眾青睞。

Tips:

至於地上權到期後,住戶該怎麼辦,由於目前尚未發生,實務上眾說紛紜,但依相關法規及國產署設定地上權契約來看,住戶會面臨兩情形,一種是建物不堪使用,也就是住戶要在到期的一個月內搬離,且建物、土地都要無償還給政府;另一種則是建物堪用,或有一定比例的住戶想續約,此時政府可能會朝續約或另行委託單位管理的方式辦理;但要注意的是,現階段政府仍採用「拆屋還地」的規定,日後是否會放寬還是未知數。

另外,業者得標地上權土地後,也會與國產署簽訂「無償委託管理契約」,並繳交一筆履約保證金,負責在這段時間內負責地上權住宅的管理,包括地租收繳、欠租催繳等事宜,因此,建商品牌也會影響社區管理優劣。

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