買房停看聽 分管協議別亂簽

【金筱筑/採訪報導】民眾買房，尤其是看社區大樓時，常常會聽到分管協議這個詞，專家表示，分管協議屬於共有人互相簽訂的契約，且建商在當初簽買賣契約書時，就會以代理人的身分跟其他住戶簽約，民眾未必自知。而針對要買房的民眾，包括露臺戶、梯廳、陽台、停車位等都是常見分管協議應用地方，未來假如發生維護或是究責糾紛時，是否知道有分管協議、有沒有登記是關鍵，民眾下手前務必得先留意。

｜老舊社區分管協議多默示 購買前一定要問

所謂的「分管協議」，也就是社區建築物的共有人以契約的方式，約定由其中一人或各共有人分別管理或使用共有部分。不過，有不少民眾並沒有細看買賣契約書的條文內容，所以並未意識到自己簽了分管協議，然而實務上，舉凡陽台、梯廳、車位、露臺戶等都涉及分管協議範疇。

荷盛崧鉅專利商標法律事務所律師林立婷律師表示，民眾預售屋或新成屋買賣時，建商了減少日後住戶使用共有專用空間的紛爭，通常就會以自己作為法律上的代理人，和住戶簽下了「分管契約」協議，買賣契約書的內容就有部分條文已經約定了「特定共有人可以使用全部或部分的共有空間」。

圖/民眾買房前，相關不動產說明書、買賣契約書都要看清楚。

｜露臺戶無所有權坪數 轉手承接要留意

舉例來說，3樓為露台戶，但其實露台屬於公共空間，為了避免發生其他樓樓住戶要求使用而侵入3樓門戶的亂象，建商在與買家簽訂買賣契約書時，就會在契約書上明確寫出3樓屋主露臺部分屬於分管契約範疇，之後等3樓戶屋主確定後，再約定專用給3樓戶使用，日後若要在露台建設採光罩，就必須經過管委會同意。因此，整體來說，相對於近幾年的新建案，2、30年屋齡的中古屋可能因為當初合約規定不夠詳細的關係，比較容易產生糾紛。

林立婷律師指出，舉例來說，就曾有民眾買2、30年中古屋露臺戶，最後發現屋主是以使用坪數的價錢來賣房，而非用所有權的坪數去賣房，屋主可能房子坪數總共120坪，但其實裏頭有20坪是多出來的，實質所有權坪數為100坪而已，因此民眾在看權狀時應該要看清楚，否則就有可能會比一般行情價來得貴的風險；此外銀行貸款時也要留意，露臺戶雖因使用坪數較大，但因為無所有權，因此銀行在鑑價並不包括露臺面積，仍採用「室內實際坪數」來估算，可能就會有銀行鑑價過低，導致貸款成數不如預期的可能性。

圖/露台、花台購買前要注意的點還不少。

｜頂樓分管 維護與管理權在專用者

再者，中古屋的分管協議類型也分很多種，景文物業管理機構董事長郭紀子表示，由於分管協議不以訂立書面為必要，口頭也可以成立分管協議，因此有不少老舊中古屋因為長期佔用的關係，而達成默示效果。

中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出，最常見的就是頂樓平台的使用及修繕，若沒有特別規定，則樓頂平台損毀或漏水時由全體住戶共同負責修繕或使用；但有不少2、30年的中古屋社區，很明顯就是有頂樓加蓋、增建，或是頂樓就是只給一個人使用的話，多會以默示分管協議，來規定頂樓如何使用，如果頂樓漏水，或是東西掉下來砸到人，理應要由擁有專用權的住戶負責修繕及賠償。

｜1層2戶2座電梯也可分管協議

另外，林家民也指出，有不少屋齡較久的老豪宅大樓，假如是那種1層2戶2座電梯的設計的話，基於隱私及方便使用需求，也會講好1戶1梯使用的分管協議規定，中間再隔個防火門阻擋，之後社區轉手時，此分管協議也會默示沿用。

圖/老豪宅大樓在電梯分配也可能會有分管協議。

｜車位性質為何 不動產現況說明書看仔細

另外，有不少社區的停車位屬於以公設建物持分或土地持分型態擁有的「公共設施車位」，這種車位主要是依照《公寓大廈管理條例》第56條第1項「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書使用其約定專用部分」擁有使用權，會以抽籤的方式分配停車位。

由於不像有獨立權狀的車位一樣擁有所有權，為了避免爭議，林家民指出，民眾若是透過仲介購買含車位的房子，多數仲介都會將停車位產權狀況於不動產現狀說明中註記清楚，像是停車位是否為一年一抽、車位大約什麼時候需要重新抽籤，以及每個月車位清潔費要多少錢等等。

圖/民眾若是透過仲介購買含車位的房子，多數仲介都會將停車位產權狀況於不動產現狀說明中註記清楚。林家民提供

｜買家承接時 務必詳查有無分管協議

那假如民眾想要接手有涉及分管協議的房子，最好還是要主動查證該契約是否有於地政機關登記過，林立婷表示，倘若共有人中有人將應有部分讓與第3人時，根據《民法》第826條之1第1項規定，如果該分管契約已有地政機關登記，此時就會對第3人產生物權效力，第3人就得受分管契約拘束。

若該分管契約未經地政機關登記，林立婷指出，根據《大法官釋字第349號解釋》，為了保護善意第3人，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束，因此，假如民眾買房時，賣家或是仲介未提及分管協議內容，買方經由通聯記錄、拍照舉證後，就可以不受分管契約的拘束。不過，為了避免日後延伸糾紛，建議分管協議最好還是要去地政機關登記，相對也會比口頭或默示等還需要日後舉證證明來的有保障且省事。

TIPS:

民眾看到「分管協議」時，大多會跟「約定專用」比較，不同於「分管契約」是由社區共有人彼此簽定契約，約定專用必須經由所有權人大會的決議(通常是過半數決)同意並列入社區規約之中，假如要終止也得以區分所有權人會議議決終止。而由於涉及《公寓大廈管理條例》第3條第5項範疇，因此約定專用在法律效力比分管契約大。而且該法條也指出，區分所有權之繼受人(買方)，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，因此民眾買房時，除了買賣契約內容之外，務必也要看清楚社區約定專用的範圍有哪些。