公寓或大樓哪個好? 內行人曝唯一正解

【黃鈺倫/採訪報導】買房收租是不少購屋族的投資方式，不過買房投資到底該注意甚麼?對此，專家指出，投資又分為租金投報與資本利得，因此除了計算投報率之外，增值空間也是重點，整體而言建議買公寓投資較大樓更有優勢，然而買公寓投資就要有自己整理屋況的心理準備，避免買到有不可逆瑕疵的公寓；最後，投資公寓還有一個翻倍的可能性就是重建，不過這部分只能靠運氣，算是附加價值，但是地點好的公寓，即便沒有等到重建，還是有增值機會。

圖/買房收租除了計算投報率，未來能否增值也是重點。

｜投資除了計算投報率 增值也是重點

多數人買房投資只注意投報率，不過House123執行長邱愛莉指出，投資又分為租金投報與資本利得，因此買房投資除了計算投報率之外，增值空間也是重點。以投報率來說，公寓由於總價較大樓便宜，因此投報率較高，其中又以高樓層投報率較好，因為公寓5樓跟公寓2樓租金差異不大，然而買價卻差很多。

除了投報率之外，在增值幅度的部分，不少人會認為大樓漲幅比公寓多，然而邱愛莉指出，增值空間也牽涉到購入成本，在相同預算下，買到的公寓坪數一定比大樓多，因此若漲幅相同之下，坪數較大的公寓，房價增值空間就會比較多；不過若是漲幅不如大樓，想要增加公寓增值幅度的話，除了控制一開始的買價外，地段好也更有優勢，最後一項重點就是購入時機，若是買在房市高點，短期內想賺錢也不容易。

此外，買公寓投資還有一個翻倍的可能性就是重建，建議不要找有店面的公寓，一般來說店面屋主重建意願通常比較低，再來就是要選擇土地持份大、地點好的公寓，不過邱愛莉也提醒，重建這部分算是公寓的附加價值，只能靠運氣，但是地段好的公寓，即便沒有等到重建，還是有增值機會。

｜投資公寓須留意坪效、屋況

綜合上述因素，投資公寓可能會比大樓更好，不過又該如何挑選投資的公寓標的?邱愛莉指出，首先很多人會買公寓就是需要室內空間大，因此建議至少買3房格局的公寓，此外，坪效也很重要，舉例來說，有些24坪就能做3房，但有些要35坪才能做3房，在租金上差異雖然不大，但是買入的價格就已經差很多，並且總價過高也會影響後續脫手性。

第二則是屋況方面，若是購買帶裝潢的公寓，可能就會遇到心態比較高的屋主，加上自住買方也喜歡帶裝潢的公寓，在競爭下容易追價，更難撿便宜。所以建議買公寓投資就要有自己整理屋況的心理準備，但要注意避免買到不可逆的瑕疵，例如海砂屋、房屋傾斜、凶宅等狀況，不過如果是漏水、格局差都可以透過裝修處理，但一定要留意購入價格千萬不能過高，否則再加上裝修成本，將減少增值空間。

圖/屋況方面，若是想購買帶裝潢的公寓，屋主議價空間通常不大。

Tips:

不少人買公寓投資會想隔套出租，然而邱愛莉指出，隔套投報率確實高，不過裝修的支出也會墊高成本。對此，富品創毅工程公司室內設計師李威則表示，以一間在新北市30坪的老公寓，若想隔成4間合法套房出租，一坪裝修費約要抓7~8萬元，整體絕對超過200萬元。此外，目前雙北及桃園只要施作隔套，就得取得「直下層屋主同意書」，否則會被處以6~30萬元的罰緩，因此，隔套不僅成本高還要先確定樓下鄰居的意願。