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公寓或大樓哪個好? 內行人曝唯一正解

2022-12-17     591編輯部報導
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【黃鈺倫/採訪報導】買房收租是不少購屋族的投資方式,不過買房投資到底該注意甚麼?對此,專家指出,投資又分為租金投報資本利得,因此除了計算投報率之外,增值空間也是重點,整體而言建議買公寓投資較大樓更有優勢,然而買公寓投資就要有自己整理屋況的心理準備,避免買到有不可逆瑕疵的公寓;最後,投資公寓還有一個翻倍的可能性就是重建,不過這部分只能靠運氣,算是附加價值,但是地點好的公寓,即便沒有等到重建,還是有增值機會。

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圖/買房收租除了計算投報率,未來能否增值也是重點。

|投資除了計算投報率 增值也是重點

多數人買房投資只注意投報率,不過House123執行長邱愛莉指出,投資又分為租金投報與資本利得,因此買房投資除了計算投報率之外,增值空間也是重點。以投報率來說,公寓由於總價較大樓便宜,因此投報率較高,其中又以高樓層投報率較好,因為公寓5樓跟公寓2樓租金差異不大,然而買價卻差很多。

除了投報率之外,在增值幅度的部分,不少人會認為大樓漲幅比公寓多,然而邱愛莉指出,增值空間也牽涉到購入成本,在相同預算下,買到的公寓坪數一定比大樓多,因此若漲幅相同之下,坪數較大的公寓,房價增值空間就會比較多;不過若是漲幅不如大樓,想要增加公寓增值幅度的話,除了控制一開始的買價外,地段好也更有優勢,最後一項重點就是購入時機,若是買在房市高點,短期內想賺錢也不容易。

此外,買公寓投資還有一個翻倍的可能性就是重建,建議不要找有店面的公寓,一般來說店面屋主重建意願通常比較低,再來就是要選擇土地持份大、地點好的公寓,不過邱愛莉也提醒,重建這部分算是公寓的附加價值,只能靠運氣,但是地段好的公寓,即便沒有等到重建,還是有增值機會。

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|投資公寓須留意坪效、屋況

綜合上述因素,投資公寓可能會比大樓更好,不過又該如何挑選投資的公寓標的?邱愛莉指出,首先很多人會買公寓就是需要室內空間大,因此建議至少買3房格局的公寓,此外,坪效也很重要,舉例來說,有些24坪就能做3房,但有些要35坪才能做3房,在租金上差異雖然不大,但是買入的價格就已經差很多,並且總價過高也會影響後續脫手性。

第二則是屋況方面,若是購買帶裝潢的公寓,可能就會遇到心態比較高的屋主,加上自住買方也喜歡帶裝潢的公寓,在競爭下容易追價,更難撿便宜。所以建議買公寓投資就要有自己整理屋況的心理準備,但要注意避免買到不可逆的瑕疵,例如海砂屋、房屋傾斜、凶宅等狀況,不過如果是漏水、格局差都可以透過裝修處理,但一定要留意購入價格千萬不能過高,否則再加上裝修成本,將減少增值空間。

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圖/屋況方面,若是想購買帶裝潢的公寓,屋主議價空間通常不大。

Tips:

不少人買公寓投資會想隔套出租,然而邱愛莉指出,隔套投報率確實高,不過裝修的支出也會墊高成本。對此,富品創毅工程公司室內設計師李威則表示,以一間在新北市30坪的老公寓,若想隔成4間合法套房出租,一坪裝修費約要抓7~8萬元,整體絕對超過200萬元。此外,目前雙北及桃園只要施作隔套,就得取得「直下層屋主同意書」,否則會被處以6~30萬元的罰緩,因此,隔套不僅成本高還要先確定樓下鄰居的意願。

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