日本置產投資怎麼選? 專家曝穩賺不賠法則

【黃鈺倫/採訪報導】疫情舒緩國門解封，許多人首選就是到日本旅遊，更考慮在日圓匯率相對的低點的現在投資日本房產，不過想要這麼做，就得先瞭解當地市場狀況，專家指出，一般來說台灣人若想在日本買房並沒有任何身分限制，但只能選擇有承做日本房貸的台系銀行申貸，同時應準備至少3成以上的頭期款比較充裕；此外，建議選擇東京蛋黃區套房或1房的房子較容易出租，且經計算後表面投報率新成屋需有3~4%、中古屋則要有5%以上的房屋才適合出手投資。

圖/受到日圓貶損影響，今年許多台灣人到日本買房。WealthPark RET提供

｜日本買房頭期款至少準備3成

要在日本買房，首先就要瞭解購買資格，在台擁有分公司的日本不動產業者WealthPark RealEstate Technologies （以下簡稱「WealthPark RET」）指出，一般來說台灣人若想在日本買房並沒有任何身分上的限制，不過若是想跟日系銀行申請房貸，就會限制僅能有居留證者才能申貸，然而若是一般台灣人，只能選擇中國信託、第一銀行、兆豐銀行等有承做日本房貸的台系銀行申貸，貸款成數約5~7成，視個人年收入及房屋總價而不同，此外也得留意，承做物件可能僅限於東京、橫濱、大阪等城市，避免買在過於郊區的房屋，以免銀行不願意承做。

因此，若想在日本買房，首先建議至少準備3成以上頭期款比較充裕，並且在日本買房其他費用還包括仲介費加消費稅、不動產取得稅、登錄免許稅、印花稅3種稅費，另外，屋主每年也要向日本政府支付固定資產稅、都市計畫稅，以及若是當海外包租公就得再繳租賃所得稅，最後就是每月要支付的管理費與修繕積立金，修繕積立金用於大樓修繕，屋齡愈高要繳交的費用就愈多。

圖/台灣人只能選擇中國信託、第一銀行、兆豐銀行等有承做日本房貸的台系銀行申貸。

｜表面投報率3%以上再入手

若以海外投資角度來看，WealthPark RET建議，選擇東京蛋黃區套房或1房（約12坪以下）的房子較容易出租；此外，以表面投報率來說，應選擇新成屋有3~4%、中古屋有5%以上的房屋。雖然新房子投報率較低，不過由於10年內不太容易產生維修費用，因此每月需支付的修繕積立金較少之外，受到日本人偏愛新房影響，相對容易出租，建議海外投資客可以多方評估再下手。

此外，國際超級房仲Zack補充，常見的海外置產糾紛包括誇大租金投報率與增值性，建議購買前先請業者提供政府統計的數據，並且需以每年支付的稅金、大樓管理費、代管公司管理費等額外支出計算淨投報率；此外，也建議盡量購買蛋黃區與上市建商的房子，即便房價比較高，但是風險會大幅降低很多。

｜海外包租公須留意當地租約規範

針對想當海外包租公的人來說，WealthPark RET指出，海外投資客除了親自飛去日本一趟購屋外，這幾年因為疫情也有不少買家選擇線上看房，再由仲介公司代為簽約，交屋後也會選擇代管公司負責出租，或是一開始就購買有租客的房屋，不過要注意的就是帶租約的房屋多半無法看房，並且此類物件由於保證有租金收入，因此價格會比一般空屋高。

另外值得留意的是，日本的租屋市場相當保障租客權利，常見的「普通契約」租期2年，期滿時租客擁有優先續約權，因此房東不得擅自請房客退租、也不得任意調漲租金，因此若是有打算之後收回自住者，建議一開始就選擇「定期契約」，契約期滿後，屋主可以拒絕續約不租給房客，不過以日本租屋市場來說，願意簽「定期契約」的人相對少。

Tips:

日本買房與台灣有幾項不同之處，最大的差異就是日本為實坪制，而台灣的權狀坪數則包含公設，因此在日本若看到20坪的房屋，就是室內20坪，並非像台灣一樣還需要再額外扣除公設比。此外，日本買房並不附車位，大多只能向大樓管理委員會承租，所以若車位數量額滿的話，只能由抽選的方式決定使用權，購買前得先瞭解。