房價高漲想合資買房 專家教你這樣自保

【黃鈺倫/採訪報導】房價高漲，不少人會選擇合資買房，無論是親屬還是朋友間，合資買房最怕的就是日後因為意見不合引發糾紛，因此為了保障自身權益，專家建議，合資買房最好使用共同登記，產權才能共同持有，若是選擇單獨登記在某一人名下，形成借名登記，此時就建議要同時設定抵押權跟預告登記，並保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據，做為出資證明，保障自己。

圖/無論親屬還是朋友間，合資買房最怕的就是日後因為意見不合引發糾紛。

｜合資買房建議要選擇共同登記

合資買房為避免日後感情生變，反目成仇，領航地政士事務所吳偉傑地政士建議，最好的登記方式就是共同登記，產權為共同持有，未來若其中一方想賣房，需要大家都同意才可執行，並可在合約內註明出資比例、稅務負擔比例，未來處理房屋才能更明確的將賣房所得依比例分回。

不過共同登記也有缺點，由於土地增值稅的自用住宅優惠稅率，有「一生一次」的規定，也就是符合自用住宅條件時，每人一生限用一次優惠稅率，如果採共同登記，申報土地增值稅時就會同時用掉所有人的「一生一次」資格，往後若再購置房產及出售，須符合本人、配偶、未成年子女名下皆無其他房產，才可適用「一生一屋」規定，否則將再也沒機會使用土增稅優惠稅率。此外，共同登記最常遇到的問題就是若非親屬或男女朋友關係，許多銀行並不願意貸款。

圖/一般來說共同登記最大的難處就是若非親屬或男女朋友關係，許多銀行並不願意貸款。

｜使用借名登記需簽訂協議保障自己

因此，若選擇單獨登記在其中一人名下，首先較常見的就是借名登記，借名登記因產權是在其中一人名下，因此雙方一定要簽訂借名登記協議，寫清楚合資者分別出資多少，並保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據，做為出資的證明，否則若對方擅自處理房產，就難以取回。

此外，吳偉傑地政士建議，選擇借名登記時應同時設定抵押權跟預告登記保障自己，預告登記指的是未來若有任何買賣、贈與、信託、過戶或抵押設定等問題，都必須要對方同意才能執行，可防止房產被所有權人任意轉賣、贈與或設定抵押，但若是房產遭法院判決、徵收、強制執行，就無法主張預告登記的請求權。

因此也可以選擇保障更完整的信託登記，舉例來說，A與B合資，房屋先登記給A，再由A信託給B，因此B變成所有權人，但是A要在信託合約內註記B無法處置房屋，此時A與B兩人皆無法處置房屋，若要賣房就要更改信託內容，或是信託塗銷，且使用信託登記最大的優點就是房屋將不受法院判決、或任何強制執行影響。

Tips:

針對合資買房，House123房產平台執行長邱愛莉建議，合資人數以2~4人最好，不宜過多，且若是投資使用，建議可以挑選有不同專長的人，彼此間能互補，另外，由於每個人對風險的承受度和資金需求不同，因此如果投資不如預期時，也容易對該物件出場時間與出場價格而產生爭議，這些都是合資買房前須考量的，建議可以先將這些細節討論並清楚寫在合約內，避免後續糾紛。