買房履保非萬能 這兩種方式效果差很多

【金筱筑/採訪報導】買房動輒千萬，近年常見以履約保證的方式來保障買賣雙方權益，像購買中古屋就常透過「價金履約保證」、「買賣價金信託」來保障雙方權益，然而民眾往往不知兩者區別。地政士指出，兩者最大差別在於委託人不同，像履約保證就是由第三方「建經公司」擔任委託人，優點是可由他方把關，節省買賣雙方時間，缺點則是容易產生價金挪用等問題；而價金信託則是買賣雙方擔任委託人，不易有款項等問題，但當遇到買賣紛爭時，得等到訴訟判決確定後，才能取回價款，耗時相對冗長。

｜價金履約保證 由建經公司擔任委託人

履約保證申辦方式常見的有兩種，一個是向建經公司申請「價金履約保證」；一個則是向銀行辦理「不動產價金信託」。新北市地政士公會公關主委蕭琪琳就指出，履約保證主要是由建經公司擔任委託人，幫忙買賣雙方處理專戶相關事項，買賣雙方都是被保證人，所有款項都是匯到建經公司指定的銀行信託帳戶裏頭(受託人)，再由公司委託代書將款項撥給賣方。

如果買賣雙方其中一方有明顯的違約現象，建經公司可以出面干涉、協調。蕭琪琳表示，假如物件發生一屋二賣或產權不明的情況時，建經公司也可以用存證信函，要求對方要按照契約來履行，如果違約的一方沒有照著做，則會再寄一份存證信函，告知已解除買賣契約，履約保證的公司就會把存在帳戶裡面的餘額匯給沒有違約的一方沒收或歸還。

這樣的程序對於買賣交易糾紛處理可以更迅速，最快1~2個月就可將流程處理完，如果最後發現沒收或歸還是錯誤的時候，也會由履約保證公司來負責損害賠償的責任，而違約的一方若有意見，則得向法院提請訴訟或是向不動產仲裁協會申請仲裁。

圖/履約保證由建經公司擔任銀行與買賣雙方中間人的角色，幫忙買賣雙方處理信託專戶相關事項。

｜申請履約保證 須注意建經公司口碑

針對如何申請，蕭琪琳指出，民眾可以透過委託地政士辦理履約保證，或在簽約當下向對方提出要申辦，此時地政士就會拿出專門的履保合約供雙方簽名，之後建經公司也會以線上查詢、簡訊通知等方式，讓消費者隨時掌握專戶的明細和金額；而目前市場履保費用，皆以房屋成交總價的萬分之2~6為基準，費用若無特別約定，原則上由買賣雙方共同分攤；舉例來說，若是一間成交總價1千萬的房子，申請作履保的費用約2~6千元，由買賣各自出一半，佔交易費用比例並不高。

不管是透過房仲或是自行成交，消費者都有權利指定別家建經公司，若有業者強硬要求必須用指定建經公司，只要消費者間達成共識，也能選擇拒買或選擇其他建經公司服務，畢竟因為款項經過他人之手，若買賣雙方遇到不肖代書或建經公司濫用款項，很有可能最終都成了受害者；而且，成立建經公司最低資本額只要5千萬，因此建議還是要選擇老字號、成交案件多有口碑的建經公司，並留意匯款時，金額是匯到履約保證銀行帳號中，而非建經公司帳戶中。

圖/民眾可以透過委託地政士辦理履約保證。

｜價金信託委託人為買賣雙方

再來，不動產價金信託的委託人為買賣雙方，直接向銀行申請信託，國泰世華銀行專員指出，價金信託與履約保證最大的差別，就是在於錢不會經過建經公司的專戶，減少被捲款潛逃的風險，買賣雙方對於價金掌握度較高，不過由於信託承辦行員的專業僅止於銀行端，對於不動產交易可能並不熟悉，因此多會希望買賣雙方提供公證過的合約來辦理。

不過蕭琪琳提醒，民眾若是申請「價金信託」，萬一要交屋時，買方發現房屋髒亂不肯簽名撥款等小瑕疵時，銀行是無法介入無法處理，必須等到雙方協商或者是得等訴訟結果出爐後才能拿回價款，但這對於買賣雙方的權利影響很大，畢竟打官司曠日廢時，在此段期間價款形同卡死，與履約保證相比，價金信託相對僵化。

然而銀行員也指出民眾若搭配價金信託方案，就可讓貸款成數更漂亮，因此不少民眾在買賣房屋過程中，還是會選擇申請價金信託。至於價金信託費用，除了簽約時會收1000元左右的手續費，也會按照價金總額，另外收信託管理費，費率通常在0.03%~0.05%左右，同樣由雙方各負擔一半，每三個月算一期。

TIPS:

除了購買中古屋，對於尚未完工預售屋民眾也要多加注意，而目前預售屋履約保證主要有「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」等5種方式，希望藉此避免爛尾樓等糾紛。但其中價金返還沒有案例，信託又無法保證續建，其中同業連帶擔保甚至也起不了作用，尤其擔保的同業常常與開發建案的業者股東有重複，對消費者來說幾乎無保障，因此內政部近期可能會刪除同業擔保這個選項。