虛坪、實坪傻傻分不清 降低公設比真有用?

【金筱筑/採訪報導】房價越來越高，房子卻越買越小?近期內政部拋出虛坪改革，宣示可把公設比降低5%-10%，讓一般住宅可回到合理範圍，消息一出引發熱議。專家指出，從以往實坪制到如今的虛坪制，其實都圍繞在公設比身上，像實坪制是以室內實際坪數的單價，但恐涉及資產價值增減進而引發反彈。而虛坪制則是將停車空間改為「專有部分」，藉此明確區分停車空間與居住公設，也有房仲指出，虛坪制未來可能造成車位價格變貴、拉長都更危老時程及高公設中古宅賣相不佳等影響。

｜公設比是什麼? 為何花大錢坪數卻縮水

相較實坪制指的是房屋面積「只計入室內實際坪數」，虛坪制則包含「主建物」、「附屬建物（如陽台)」及「公設」等面積，目前台灣較常見的是採後者，其中又以公設比關注度最高。全地產執行長RENBA指出，一般來說，社區大樓的公設，大致可以分為「必要」與「非必要」公設，「必要公設」是依照建築法規定的基本公設，例如逃生梯、消防設備、防空避難室等。

「非必要公設」則是提高建築物附加價值的部分，例如健身房、游泳池、交誼廳等，或是可免計入容積的部分，雨遮、一樓開放空間、獎勵停車空間等，不少建商也會藉由提高公設比例來增加銷售面積，例如以管委會空間等名義灌水公設，或是車道面積分配給沒有車位的住戶、車道轉圈地區被劃成公設、車位灌水賺兩次錢等等，乘四建築師事務所建築師程禮譽表示，比起直接在房價加價，若坪數一樣，在公設比上動手腳，民眾就很難發現自己買貴，消費者不容易發現。

※公設比該怎麼計算：

公設10坪、權狀坪數(建物總坪數面積) 45坪的話，公設比大約22%
計算方式：10 ÷ 45 × 100% = 22%
也就是說，室內實際可使用的坪數只有35.1坪(45坪× 78%)。

若每坪以50萬買入，總價為45坪 × 50萬 = $2250萬，由於實際坪數只有35.1坪，因此等於民眾花了495萬元在公設上。

假如公設12坪、權狀坪數(建物總坪數面積)45坪的話，公設比大約26%
計算方式：10 ÷ 45 × 100% = 26%
若每坪以50萬買入，總價為45坪 × 50萬 = $2250萬

但由於室內實際可使用的坪數只有33.3坪(45坪× 78%)，因此等於民眾花了$585萬元在公設上，比公設10坪的建案還多花了90萬(585萬-495萬)，室內使用面積卻整整少了1.8坪(35.1-33.3坪)。

圖/不少業者將車道轉圈地區劃在公設範圍中。

｜虛坪制改甚麼? 車道、車位面積藏學問

●車位公設大搬運 神不知鬼不覺

再來，部分建商在登記車位面積時，會將車位部份的面積放到車道裡，讓車位面積較小，車道面積較大。RENBA指出，一般平面車位面積在10~12坪是屬於正常範圍內(機械車位則按比例計算)，如果看到平面車位登記在8坪以下，很可能是建商把車道的坪數拿去放到房屋公設裡，造成房屋公設比拉高，藉此「車位灌水」，將車道及車位變成房屋公設(以每坪房屋單價計算)，由全體住戶分攤之外，又將車道及車位再賣給有買車位的住戶，民眾買了車位又多負擔公設價格，等於不知不覺被扒兩層皮。

而內政部近期提出的虛坪改革，正是把停車空間與居住公設明確劃分，沒買停車位的人不用負擔停車空間，法定停車空間改為「專有部分」，且有獨立權狀。此外預計修正《建築技術規則》，將原本為應計容積的一般電梯改列為免計容積的項目計算，同時也限縮被列為免計容積的「管委會空間」，以總容積1％為標準，也保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺。

這也代表，未來社區管委會空間將落在6~30坪，不必要且灌水的公設項目將被刪除。預計公設比將可有效降低5~10％，初估新建案的住宅公設比可降至25~30％，同樣的購屋金額，民眾買新建案時可享有更多的使用室內坪數。

●虛坪制改革 恐帶來三影響

住商企研室執行總監徐佳馨也指出，虛坪制是把原來算在公設的部分轉到專有部分，讓總興建面積維持不變，但一些零碎的公設轉到專有部分，藉此達到增加實坪、降低虛坪目的，公設比自然降低。不過還是有可能會造成如高公設中古宅賣相變差、車位可能加價賣、成本結構改變，使都更危老案可能得重談。

她認為，隨著新案公設比下降，對目前動輒35%以上的個案將產生影響。這些個案缺乏屋齡優勢，同時實際使用面積又不如老宅，除非本身條件更為優越，否則很容易被買方打槍；再來，雖然帳面看似公設比變低，可是不過就是定義上的不一樣，對於業者來說，比較有可能的方式是既然車位要負擔車道，計價時自然會把價格計入，車位價格恐怕會更高。

此外，雖然公設比討論已久，但多年以來沒有太多具體作法，而相較於素地直接興建個案，都更及危老在施工的細節更多，可能會影響到建商的成本拿捏，恐怕許多業者得與地主重新進行談判，工期又得延宕。

圖/實坪制及降低公設比，是否能讓房價下跌，為大哉問。

｜直接改實坪最簡單? 聽聽專家怎麼說

●錢要花在刀口上 實坪制擁三優勢

不過，市場上仍有不少人想問，假如我國直接採實坪制，豈不是更公開透明簡單?對此，RENBA認為，這將會產生三優勢，分別是解決公設比不合理問題、購屋者更清楚室內實際坪數的單價、避免買到公設面積灌水的房子。

RENBA解釋，採行實坪制後，買房的人就能更清楚自己專有部分的房價單價為何，究竟是買到高價或是買到低價，因此民眾也能更了解到自己花多少錢買專有面積，可避免買到被建商在公設面積灌水的房子。

乘四建築師事務所建築師程禮譽則表示，以美國來說，附屬面積都是加分條件而已，實坪制可讓房產市場能有良性競爭，但台灣土地登記和建築法規太複雜，一般民眾難以理解，要轉換實坪制，應該要從法規源頭重新規範，像是公設可以比照車位另外出售或是由管委會出借，以避免發生沒買車位卻有車道被灌入公設，導致民眾不滿。

●新、舊屋面積怎麼算 有殼族資產恐縮水

不過，RENBA也坦言，實坪制將會遇到不少困境，首先，建商買地時，就會以長遠計畫來策略規劃，必須要合乎成本，若效益不如預期，可能就會乾脆不購地，因此實坪制要上路，可能得要制定好落日條款，需先經過3~5年的緩衝期，讓已經買地的建商趕快改變行銷策略，否則可能讓建商面臨巨額盈虧。

程禮譽也指出，更改實坪制之後，恐讓現今已持有房屋的人們資產縮水，且如果購買的房屋公設比愈高，縮水的情況就會愈嚴重，將會引發民怨，若舊戶不重登，依舊面積課稅，新成屋依新面積課稅，牽涉登記制度大翻修，與房地合一稅的一刀切不能相同比擬。而不動產相關稅賦，如地價稅、房屋稅，是地方政府住要的收入來源，稅額的計算方式與所有權人持有的面積密切相關，實坪制實施後，等於政府的稅收也將大幅度減少。

TIPS:

有不少人主張實坪制可抑制房價，對此，立亥國際總經理洪立洲坦言，實坪制對於打房到底有沒有直接助益實在是很難說，雖然買賣預售屋時，民眾可以清楚主建物、附屬建物、陽台、公設各占多少坪，每坪多少錢，但當房子變成中古屋市場買賣時，一定都是用總價去賣，而且大多都會漲價去賣，此時實坪制就會變得無意義。另外，假如內政部也要檢討免計容積項目，恐會涉及修改《公寓大廈管理條例》、《建築技術規則》等法規，且也要由行政院定奪，修法之路可能也會困難重重。