商用不動產交易突破千億 壽險業縮手有內情

圖/原預期商用不動產今年難以突破千億，但至10月已近1200億元。

市場原本預期今年商用不動產難以突破千億大關，但10月交易金額已接近1,200億元，明顯優於預期。商仲業者宏大國際資產表示，市場需求仍在，加上台灣資金仍充裕，在第三季時發表預估今年商用不動產交易將達1,300~1,400億元。

｜廠房、廠辦及商辦需求穩定　占市場交易八成以上

根據《工商時報》報導，由於疫情及戰爭等因素，導致全球景氣不佳，許多不動產專家預期今年商用不動產要突破千億，是極大挑戰，但就在10月卻已接近1200億。今年前十月全台商用不動產交易量1,197億元、年減19％，不過仍遠優於年初時的預期。

宏大國際資產總經理陳益盛指出，今年的商用不動產交易突破千億元，主因在於資金仍充裕，再來是有好標的釋出。由於國內仍有不少企業持續設廠、擴廠或擴編，因此商用不動產交易仍持續進行中，尤其廠房、廠辦及商辦仍有穩定需求，市場交易合計占了約81％為大宗。此外，台商近三年資金回流逾2兆餘元，大有設廠或購置自用辦公的需求，而近幾年台灣企業的營收及獲利也是近年新高，手上現有的資金也是滿滿。

同時，依據金管會發布，上市公司110年度累計營業收入為新臺幣37兆3,204億元，上市櫃公司110年度實際獲利成長達72.17％; 到了111年度上市公司累計營業收入為新臺幣39兆2,285億元，較110年度增加1兆8,853億元，營收金額為歷年新高。陳益盛表示，這些資金除了購置自有廠房或辦公室，也將多餘的錢用來置產，一來至少保值抗通膨、二來選對地點及標的還有增值空間。

｜前五大商用不動產投報率低　無法滿足壽險業

以今年交易的前五大商用不動產來看，商辦占了二件，廠辦、酒店公寓、零售百貨各一件；「新光一號」REITs占了三件；值得注意的是，這五大交易案，未見過去大咖買家壽險業者的身影。陳益盛分析指出，關鍵在於投報率偏低，他表示，這五件標的的投報率，有四件低於3％，而這3％左右正是目前壽險業投資不動產的基準點。

目前商用不動產市場，因收益及保值效益優於住宅類，加上平均地權修正案明定法人禁購住宅，因此市場價格仍穩定甚至持續微幅成長，因此投報率無法滿足壽險業者，使得壽險業者目前處於「滿手現金，無法下注」的窘境。因此讓，其他非專業投資法人趁勢進場，它們沒有金管會要求的投報率門檻，只要找對標的就能安全下樁。