家有老屋想重建 專家指先克服三大挑戰

【金筱筑/採訪報導】0403強震引發全台災情，不少建物傳出災損、坍塌等消息，也帶動老屋重建話題熱度，尤其都更、危老詢問度更是暴增。不過專家指想重建可沒想像中簡單，除了得先瞭解適用都更還危老，包含基地面積、獎勵容積，以及最重要的所有權人同意門檻，執行起來往往吃力不討好。建議民眾要先做好功課，才不會四處碰壁。

圖/台灣老屋多，不少建商積極著手於危老、都更宅開發。

│該怎麼重建 都更、危老條件大不同

雖然官方力推老屋重建，但實際施作可不容易，首先要明白「都市更新」及「危老重建」兩者差別，雖然目的相同，但法源依據、申請方式(自辦、委建)皆有差異，甚至基地面積、同意比例、獎勵容積及核定時間等皆有出入。

首先，以基地來說，舉台北市為例，在不考慮臨路、建築線等狀況，都更基地至少要500平方公尺（151.25坪）才能申請，且必須取得都委會審定，過程較為費時；至於危老基地面積則沒有任何限制。

同意比例部分，都更則採多數決，只要同意人數到達門檻(依區域不同，分成1/2~4/5)，即便有部分屋主不同意仍可以申請；危老需100%的所有權人同意才能申請，過程中只要一戶表示不同意，大家只能「多數服從少數」。

在申請程序上，都更法規限制較多，除了要提計畫書等證明之外，過程中至少要舉行兩次公聽會，相當曠日廢時；反觀危老，只要取得全體屋主同意且符合危老鑑定，並與業者達成協議，就可申請建照及拆除執照。

│危老申請快速 都更獎勵略勝一籌

此外，由於土地有限，老屋重建給予容積獎勵，換句話說，就是讓建築物「向上長高」，增加使用空間；目前獎勵可分為法律規定的「基準容積」及建物原本的「原建築容積」兩種。

一般情況下，都市更新容積獎勵上限是，獎勵後的建築容積，不得超過建築基地1.5倍的基準容積，或不得超過各原建築容積加上該建築基地 0.3倍的基準容積。而單一案件的危老容積獎勵最高可達建築基地1.3倍之基準容積或1.15 倍之原建築面積。整體來說，都更由於有面積限制，獎勵略優於危老，但危老則具有申請快速等優勢。

圖/都更、危老重建漸成市場趨勢。

│危老重建案 基地面積多不會太大

房市專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，由於都更、危老宅大多集中在雙北精華地區，除非當初基地面積大，甚至是產品規劃成大坪數產品，否則一般建案基地面積多不會太大，其中又以危老重建案更容易出現這種狀況。

尤其當前小宅當道，室內格局只有單面採光、臥室多暗房等狀況，如此一來不僅影響生活品質，日後也會難以脫手；此外，這種類型的產品大多是總戶數僅百戶內的社區規劃，很有可能停車空間設計不足，無法一戶一車位，或是多規劃機械式停車位，介意者須多留意。此外，由於危老重建案對於基地面則沒有任何限制的緣故，在基地面積有限的情況下，通常公設規劃會相對簡單。

│地主戶資源多 小心管委會被把持

現在不少都更，危老案可能是走與地主合建路線，因此就會產生地主保留戶，像這種地主戶，通常相對資源多，在這種情況下，容易當上管委會主委，但當地主把持管委會，決策權就很容易受限於地主手中，此時地主的素質和觀念就很重要，例如佔用公共空間、環境衛生落實問題等，假如地主戶把房子通通拿來出租，此時住戶素質更難控管。

│想買老屋等重建 先備妥銀彈再說

此外，老屋搖身一變成嶄新大樓，通常身價也跟著水漲船高，不少民眾或許會想說先下手為強，何不先買老屋當投資，坐等建商來談都更？但要留意，地段越好也就表示房價也高，入手門檻相當高，雙北老屋改建協會、品嘉建設董事長胡偉良指出，以雙北市來說，北市每坪百來萬起跳、新北每坪至少要50~60萬以上地段老屋才有改建價值，以30坪老屋來看，總價就要1500~3000萬以上，而且精華地段的房價漲幅也有限，總價高也會壓低未來轉手利潤。

且老屋重建曠日廢時，在與建商溝通時，若條件談不妥容易發生變數，破局恐得不償失；此外，老公寓屋齡大、管線設備普遍老舊，維修裝潢成本，建議購屋者在購屋時就要納入考量，且銀行在貸款限制也較多，一般銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過50~60年，如果屋齡過大，可能貸款年限會被限縮；且台灣地震多，結構是否安全也讓人擔憂。

TIPS:

強震之後，不少人家中被貼上「紅單」及「黃單」。而「紅單」是指主要結構（柱、梁、外牆、樓版、基礎淘空）損壞或建物傾斜達一定程度以上，恐致危險的建築物；「黃單」則是建築物非主要結構（室內隔間或天花板等）損壞或鄰近建物傾斜達一定程度以上、恐致危險的建築物。考量到地震過後有大量修繕重建需求，相關廠商已是供不應求，建議民眾應儘快詢問，以免排隊排到天荒地老。

此外國土署也有釋放補助，只要經災後認定具危險並列為紅、黃單建物，可申請建築物弱層補強補助，集合住宅每案補助最高450萬元、透天最高50萬元，改善後若確認已排除危險，可去除列管標誌。