搶地潮再現? 今年開季土地交易首破6百億大關

圖/頂級新辦公大樓租金連季上漲，供給稀缺。

商仲戴德梁行昨(1)日發表2024年第一季商用不動產、土地市場動態。統計指出，土地市場方面，交易量來到637億元，為2022年度以來首次單季突破600億元大關；台北市A級辦公大樓市場於首季淨去化約5700坪，如不考量自用型總部大樓進駐，為2019年第四季以來單季新高。戴德梁行表示，第一季交易仍維持住商土地與工業土地8比2的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。

｜首次單季突破600億 一掃陰霾

戴德梁行最新季報顯示，土地市場方面，Q1交易量來到637億元，為2022年度以來首次單季突破600億元大關，一掃連續兩年的低量陰霾。戴德梁行表示，土地交易量走過2019~2021的3年輝煌歲月，自2022年度起則連兩年呈懸崖式下跌，2023年度單季平均交易量甚至跌破300億元，今年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，第一季十大土地交易中，工業土地佔了三筆，且皆屬於自用買盤；日前芙蓉大樓以131.25億元成交，表面看來是辦公大樓交易，但該交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易，若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在230萬/坪左右，以該土地所處之鑽石級地段及廣達860坪之產品可塑性，此房價相當符合市場行情。

｜地價整體表現 處於平盤抗跌階段

戴德梁行進一步分析，土地融資的限制，包含貸款成數限制在交易價格或鑑價的五成以下、18個月內要動工等相關配套的限制正是導致過去兩年建商不積極買地的關鍵因素，這也為台中大慶13、14期重劃區標售不熱絡的原因，也因此芙蓉大樓這類帶著老舊建物的交易就成為建商現階段取得土地的另一管道。

整體來說，第一季交易仍維持住商土地與工業土地8比2的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。戴德梁行認為，建商順勢搭上青年安心成家貸款精進方案的列車，推案產品以小坪數為主流，透過縮小單戶坪數控制總價，在成本上漲的壓力下達到維持單價甚至提高單價的目的，在土地坪效不變的情況下可換得更多銷售戶數，用以抵銷工料上漲的成本而能維持推案利潤，則可解讀當前土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格共識而推升交易量之原因。

｜新商辦供給稀缺 帶動舊大樓租金補漲

另外，頂級新辦公大樓租金連季上漲，在成本考量下，部分租戶將目光轉向優質中古舊大樓，但受限供給仍稀缺，因此帶動舊大樓的租金補漲。本季整體台北市A級辦公大樓租金較上季上漲0.7%，各區租金均上揚，全市平均租金每月每坪2730元，以信義區每月每坪3440元為最高，敦南區每月每坪2450元次之。戴德梁行表示，目前企業租賃需求面積、區位選擇有兩極化發展現象，追求企業門面或有核心區偏好之租戶，傾向選擇續留市中心商圈，承租面積走向中小型化以降低成本；另一方面，部分企業致力打造人本辦公環境、增設公共交誼空間，則偏好進駐單層大面積、租金較平價之大型郊區辦公大樓。

依據戴德梁行調查，2024年第一季內湖廠辦大樓西湖段空置率上升0.1個百分點至3.6%；而文德段空置率下降0.3個百分點至6.1%；舊宗段空置率上升0.1個百分點，空置率為12.3%。租金則表現持平，西湖段租金每月每坪1540元，文德段租金每月每坪1100元，舊宗段租金每月每坪1000元。