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解鎖地主財富密碼 土地10大秘辛報你知

2024-06-22     591編輯部報導
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圖/土地因金額大且法規繁雜,不諳規定很容易落入陷阱。

「有土斯有財」深植華人文化,對許多人來說擁有一塊土地,除了象徵著家族財富、退休生活,還存在著自地自建等多種用途,但土地交易因金額過大且牽涉法規繁瑣,長久以來幾乎都由建商或相關業者擔綱交易主力,一般民眾除非透過繼承而來,不然幾乎是難以觸及,因此591就整理出土地常見的基本問題,除了幫助你建立正確知識,將來說不定還有機會可以一圓地主夢。

|認識買賣篇

想當地主,除了荷包要夠力,還得知道具備一些基本知識,包含哪些土地可以買、哪些不行,以免花了錢當冤大頭還不自知。

Q、哪些土地可以開發?哪些不行
目前台灣土地可分為三大種類,分別為都市土地、非都市土地和國家公園土地,除了國家公園土地不能買賣,另外兩者則有各自遵循的法規及限制。舉例來說,都市土地依使用目的劃分為10種土地類別,其中,「住宅區」、「商業區」及「農業區」是可以買來蓋建築物的。

非都市土地如則可分為11種使用分區及19種使用地,其中如甲建、乙建、丙建、丁建等用地都可以蓋建築物,部份區域行情也相對都計內的建地更為便宜,不過像是生態保護、國土保安或原保地則有一定限制,民眾得特別留意。上述資訊都可以透過內政部或各縣市網站查詢。

※「國土計畫法」預計將於2025年上路,屆時非都土地將迎來重大改變。

Q、土地買賣要找誰?自己買有比較便宜嗎?
大致上可分為委託不動產業者或自行買賣兩種方式,前者是透過仲介或地政士等專業人士處理,對交易流程的掌握度相對熟捻。後者則是可以節省服務費、代書費等相關支出,但則須承擔補件或細節遺漏等風險,兩者各有利弊。

※坊間也有很多沒有專業證照的民眾,由於在地深耕已久消息靈通,往往在土地交易買賣時也會扮演介紹或媒合的角色,也就是俗稱的「土地中人」,此時由於買賣雙方就要特別注意

Q、貸款要找誰,聽說條件如成數、利率條件很差是真的還假的?
公股、民營都可申貸,但要注意因近年央行管制升息等影響,除了貸款成數至多僅4-5成(含1成動工款),利率可能也會比較高,目前可能超過2.5%以上。且如果民眾是以個人名義(自然人)申貸,銀行對於財力證明及擔保物(土地)等審核恐怕更嚴格,提醒民眾要特別注意。

Q、買賣土地要繳哪些稅?很貴嗎?
買賣雙方各需負擔一定稅額,相較其他稅額如印花稅、代書費相對固定,其中「房地合一稅」、「土地增值稅」甚至是「仲介費」,由於涉及總價、獲利及地價等因素,金額級距相對大且有感。

●賣方
土地增值稅、房地合一稅、地價稅(分算)、仲介費、代書費
●買方
契稅(有地上物)、印花稅、地政買賣登記規費、仲介費、代書費

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圖/想開發一塊土地得先了解相關知識。

|基礎開發篇

好不容易買了土地,如果沒搞懂甚麼建築線、套繪,甚至是建蔽率、容積率等概念,想開發利用可說是寸步難行。

Q、房子能不能蓋:先搞懂建築線、套繪
搞懂建築線,可是蓋房子前的「蹲馬步」,依照《建築法》規定,可以把建築線理解成土地和計畫道路的邊界,而一般來說,土地必須要跟道路有連接才能蓋房子。

再來土地有沒有無套繪證明,則攸關該土地能不能開發,若土地曾被利用或開發(已有地上物),主管建築機關會在地籍套繪圖上著色管制,若是過程中因分割、合併導致地上物滅失,往往讓人誤會該土地是「清白的」,此時必須向主管機關申請解除套繪,才能自由利用土地。

Q、房子能蓋多大:甚麼是建蔽率、容積率
建蔽率是指「建築投影面積和建築基地面積的比率」,換句話說,就是一塊土地上能有多少面積可以拿來蓋房子。容積率則是指一塊土地能夠蓋幾層樓,可以想像成是立體的概念。而不同縣市所規定的建蔽率及容積率也都有所所不同。

舉例來說,台北市第三種住宅區(住3)建蔽、容積率分別為45%及225%。此時土地面積100坪,那麼最多可以蓋100坪 × 225%=225坪的面積。此時若建蔽率為45%,則一層樓最多只能蓋45坪,那麼這棟建築物最多可以蓋225坪 ÷ 45坪=5層樓左右的建物。

Q、自己蓋還是找人:自地自建、委託代建哪種最划算
自地自建的簡單來說可分為購地費、執照申請與代書費用、建築設計費、營建費用與室內裝修費用,另外還會有過程中產生的一些雜項費用。至於委託代建,則依照建商報價不同而有所差異。但一般來說自地自建較能依照自我需求設計,但缺點則是相對耗費時間及人力。

|疑難雜症篇

土地交易千百種,如果銀彈不夠想與他人合資購買,甚至用租地蓋房等方式來圓夢,同樣有許多眉角要留意。

Q、財力不夠和別人合資購地買房
律師表示,合資雖能降低購買門檻,但因過程中涉及《民法》、《土地法》等有關合夥、共有人規定,建議民眾最好能在契約中針對出資比例、誰來登記、稅費分攤、管理收益等一一寫清楚並公證,才能最大程度避免彼此發生齟齬,進而影響當初購地美意。

Q、若是買不起可以跟別人租地蓋房嗎?
可以的。不過律師也提醒民眾租地蓋房,應特別注意租金上限、收回條件及優先購買權等條款,務必要訂好契約才能保障自己權益。

Q、袋地、畸零地可以買嗎?
相較一般土地,這類土地雖然行情相對便宜,但因為開發上頗具難度,甚至要搭配收購周邊土地來整合,耗費資源成本高,通常都是由建商或土開業者來進行。以畸零地來說,一般泛指面積狹小或地界曲折的基地,換句話說,一筆土地的面寬或長度不符合法規規定,就有可能被視為畸零地。

但因為近年都市開發飽和,許多畸零地或袋地憑藉得天獨厚的位置,反而成為「關鍵少數」,交易行情更是動輒飆破天際,導致入手門檻也是一天比一天高,因此也不建議一般民眾接觸。

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