土地價格屢創新高 專家教你一招算房價

圖/土地重劃後可使地價水漲船高，圖為板橋江翠重劃區。

【金筱筑/採訪報導】隨著近年房市熱，土地供給逐漸稀缺，每當有大型開發案如重劃或徵收土地標售，即便底價已經貴鬆鬆，仍能吸引建商前仆後繼搶標，到最後成交價格更是輕鬆突破百萬，就讓人好奇箇中原由。專家就表示，其實建商並非省油的燈，購地會考量最高容積率、營建成本等多方因素，因此「土地價格」並不等於「未來房價」。

｜土地單價換算房屋售價 建商考量大揭密

首先，地價是如何轉換到房價的，專家對此表示，建商一塊土地時,除了考慮未來購入價格(總價、單價)、營建、人事管銷等成本費用外，還得要該未來該土地的「使用強度」、「銷貨比」及「利潤」，前者是我們熟知的建蔽、容積率，而後兩者泛指建商當前或對於整體建案的利潤回收狀況，通常視個案而定。

舉例來說，一塊土地假設土地每坪單價250萬，容積率比照台北市住三的225%，銷貨比為1.6，建商(稅前)利潤抓35%，則粗估日後售價大約會落在120萬左右。而近年隨著地價、營建飆漲，建商對於成本越來越斤斤計較，除了透過產品規劃等方式，讓可賣的戶數越來越多，有時甚至會因市場太熱，以調整價格來控制銷量,導致供不應求，也是支撐房價高居不下的主因之一。

計算公式：【（250萬(售價)÷225%(容積率)÷1.6(銷貨比)）】+20萬(估計每坪營建成本)］Ｘ1.35(稅前利潤)＝120.7萬

｜開發案遍地開花 徵收、重劃挹注土地供給

但政府在售地之前，若想要將一整塊土地大規模重新整理開發，就得靠「區段徵收」或是「市地重劃」這兩種方法。而且，想要把土地收為己用，可不是隨便用個名目砸錢購地即可，必須依照法規辦事。以「區段徵收」來說，必須先與所有權人「協議價購」，以買賣的方式取得土地，假如所有權人不願意將土地賣給政府，此時就會進入具強制力的「區段徵收」辦理開發作業。待開發完成後，也會由政府直接支配使用公共設施用地，將剩餘土地辦理公開標售、標租或設定地上權，並以處分土地之收入抵付開發總費用。地主可以選擇現金補償，或是領回部分可建築的土地，也就是「抵價地」，像桃園航空城、中路重劃區等都屬於這種類型。

相對於一定是由政府主導的「區段徵收」，「市地重劃」可由政府辦理、人民申請政府優先辦理以及透過獎勵人民自行辦理等3種方式主導，前兩者屬公辦市地重劃性質，例如新莊副都心重劃區；後者屬自辦市地重劃性質，各宗土地可按原有位次分配予原土地所有權人「抵費地」。且重劃範圍內的道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。例如板橋江翠重劃區、塭仔圳重劃區則屬於這種類型。由於「市地重劃」後領回土地面積最高可到重劃總面積55%，相對於「區段徵收」40%~50%，地主可拿回的土地更多，這也是一般地主較偏好市地重劃的原因。

｜重劃前後地價三級跳 政府賣地籌財源

而且，這種重劃前後的地價大多能有可觀的增幅，新北市地政局重劃科表示，畢竟在重劃之前，該土地可能只是一整片鐵皮工廠、或是廢棄雜草農地，以板橋江翠重劃區FG區來說，當初用來做為配給地主土地分配使用的資料顯示，重劃前每平方公尺約為4萬~4萬2千元左右，重劃後則可漲到6萬6千元~8萬6千元不等；而根據近5年實價登錄數據來看，板橋江翠重劃區FG區2020年每坪房價約在6字頭左右，至今年已逼近7~8字頭價格，最高至少翻漲3成。

而除了開發商荷包賺滿滿之外，依照《土地法》規定，地方政府透過區段徵收或市地重劃所取得的土地，不需要經過地方議會同意也不用行政院的核准，就可直接將這些重劃而來的土地整批進行標售，熟知重劃區情況的立亥國際股份有限公司總經理洪立洲說明，這些土地標售後的錢，扣除開發成本後就可以給地方政府自行運用，可說是地方財庫的一大財務來源收入之一，拿到的資金運用的巧妙的話還可以能成為建設政績，下次選舉就容易得到選民的支持。

｜土地標售「底價比市價高」 成高房價推手

雖然土地標售能讓地方政府增加財收，但洪立洲也指出，近幾年政府土地標售底價可說是越開越高，甚至還有光底價就遠高於市場行情的狀況，因此被外界批評政府根本在帶頭炒地皮，但以現實面來考量，隨著素地越發稀少，只要政府一釋出基地方正、位置精華的土地，就很容易出現多人搶標的狀況，溢價率也屢創紀錄，這也間接促使建商土地成本被拉高，而這樣的成本自然會反映在建築成本以及房屋售價上，再加上近幾年營建產業缺工缺料問題難解，各種因素加上去，吃虧的自然又只有想買房的民眾，這也是政府會被抨擊根本在助長炒房行為的原因。

再來，就社會層面來看，以區段徵收來說，執政政府若喬的好，雖然可以擺定地方派系、財團建商，但也有不少爭議點，包括像是具有強制性，居民難以說不、居住正義違憲等問題，以及衍伸出的拆遷、安置問題難解、估價計算、後續土地分配等問題；而且有些重劃區可能尚未進入協議價購階段時，就有大地主或建商已聽到相關風聲，搶先收購這些原居民的土地，當時的居民對於腳下土地未來價值一知半解，在權力不對等、彼此之間信賴感低落的情況下，對簿公堂等糾紛也容易產生，使計畫流程窒礙難行，發展龜速。

TIPS:

事實上，不論是區段徵收或市地重劃，由於不少土地所有權涉及層面甚廣，除了地方政府、居民、中央政府之外，甚至還有參與招商的企業、地主、環團等等，都存在各種不同的立場與想法，在各方角力之下，為了符合各自的需求，就很容易出現特定政商集團利用都市計畫變更牟取私利，首長階級收賄弊案產生，或因為土地變更利益演變成重大刑案的事情產生，各種新聞屢見不鮮。

總而言之，洪立洲認為，以消費者角度來說，最直觀的就是覺得房價越來越貴，而且也擔心不買會更貴，就會一窩蜂搶買房，而在房價大漲後開發商為迎合消費者的購屋能力，採壓縮室內坪數、低總價高單價策略，拉高實價登錄每坪單價數字，同時搭配低首付等輕鬆付款方式，再加上先前政府的新青安貸款方案，如此循環下來，房價漲勢自然逆不可擋，呼籲政府除了推出優惠貸款方案之外，更應該回頭審視根本問題，才是解決之道。