提前終止租約 小心賠了夫人又折兵！

挖勒～民眾租屋想提前解約可以嗎？首先，大家先拿出租約看清其中「提前終止租約」條例，當初若勾「得」終止租約，在約定時間內告知房東就不用付違約金，若勾「不得」，恐最多賠償2個月的租金。律師建議，簽約時應在合約另外加註提前解約條款及事項，對雙方都有保障。

提前解約狀況百百種，常見情形包括租客入住後發現現實與房東允諾的不一樣，又或租客晉升有殼族，買了房要退租。根據新版房屋租賃契約書(便利商店、書店販售內政部編印)，契約中第12條提前終止租約，租賃雙方可在簽約時協議勾選「得」或「不得」終止租約。

圖/房屋租賃定型化契約應記載事項第12條提前終止租約。

│租客提前解約多半會賠1個月租金

常理之下，為了租客能長久居住、房東能穩定收租，雙方多勾選「不得」提前終止租約，又或跳過該租約條例，講白一點就是雙方都不能任意終止合約，以租期1年的定期租約來說，房東有義務提供房屋讓租客住滿1年，租客也有義務要住好住滿，也就是說，租客不可違約拒絕付租，房客原則上在1年租約期間，必須支付1年的租金。

但若租客執意要退租，在實務上，只要租客願意賠償房東相當程度之損害，房東也應允許租客提前終止。不過，由於「相當之損害」較難認定，如果雙方簽約時沒有約定，就會容易產生爭議。

因此一般在此種情況下，習慣會先告知房東，繳清當月租金，在另外賠償房東1個月的租金（或房東抵扣1個月押金）；但有些房客臨時搬家或隔天馬上搬家，因沒有事先通知房東，房東是可以請求房客除了支付當月租金外，再多1個月的租金（或房東抵扣2個月押金不退還）作為賠償，房東租客協商時，可參考。

│先期通知房東可免違約金

不過，若雙方勾選「得」，租客只要事先（1個月前或幾個月前）通知房東，就可以終止租約，不須負擔違約金；反之，若租客未事先通知房東，就得負擔違約金，但最高不能超過1個月租金。

│簽約應加註提前解約條款

凡事小心為上策，為避免退租糾紛，不如一開始簽約時在合約上寫清楚，加註提前解約條款及可提前解約事項，以免租客住不滿意想更換租屋處時，被扣留押金或租金，荷包大失血。永然聯合法律事務所所長李永然律師表示，以上述租客解約為例，不管會不會提前解約，都建議在簽約時契約加註，「房客若提前解約應於X月告知房東，若沒有提前告知，違約金應罰X金額」保障雙方權益。

TIPS：

為保障租客權益，發生以下情況時，租客無論是否有勾選「提前終止租約」，都可要求提前解約，且房東不能要求賠償。
1.房屋須修繕，經租客定相當期限催告，房東仍不理未修繕。
2.因不可歸責於租客事由，導致房屋一部滅失，譬如颱風，租客得按滅失部分，請求減少租金，假設減少租金無法議定，或房屋剩下部分不能居住，租客可終止租約
3.房屋危及租客安全或健康時，例如租到海砂屋、輻射屋，若查證屬實，租客也可要求提前終止租約。