4字頭高價退場 沙鹿預售買盤退守3字頭

圖/第七波信用管制上路後，沙鹿區預售市場瞬間急凍，甚至影響新案去化率與價格結構。

【陳珈汶/採訪報導】自第七波信用管制後，台中沙鹿區房市買氣明顯降溫，甚至影響預售新案去化與價格結構。根據實價登錄資料，沙鹿區預售市場2024年成交1,614筆，2025年降至361筆，年減幅達77.6%；至2026上半年更僅成交85筆。價格結構亦同步洗牌，成交均價每坪40萬元以上占比從近7成降至不到2成，市場價格接受度明顯往35萬元以下移動。

｜信用管制衝擊 沙鹿預售成交量大幅縮水

房市大好之際，台中海線如沙鹿區亦趕上這波熱潮紅利。根據實價登錄資料，沙鹿區2024年預售市場延續前一年的熱絡，全年成交達1,614筆，然而9月第七波信用管制上路後，市場瞬間急凍，2025年全年預售成交驟降至361筆、年減幅達77.63%，寫下疫情以來的新低點。值得注意的是，供給端並未同步大幅縮減，2025年全年新開案戶數達1,689戶，反而高於2024年的1,620戶，形成「供給仍在、成交急縮」的明顯落差。

進一步觀察2025年變化，上半年預售成交尚有245筆，下半年僅116筆，預售新案去化也同步轉弱。根據《591新建案》觀察，信用管制對沙鹿市場的影響並非單純讓成交量下降，而是逐步改變買方進場意願，使建商推出新案後的去化難度明顯提高。

2026年上半年市場仍未見明顯回溫，預售成交進一步降至85筆，較2025年同期減少160筆，年減約65.3%。在成交量持續探低之際，市場已從「量縮」進一步進入新案難以去化的階段。

｜預售新案愈發難賣 2026上半年新案去化卡關

從預售新案去化來看，2024年沙鹿新開案1,620戶，當年度成交359戶，去化率達22.16%；2025年雖有1,689戶新案推出，但當年度僅224戶成交，去化率降至13.26%，較前一年下滑8.9個百分點。不過，進一步分析2025年上半年，新案去化率仍有17.39%，顯示市場降溫主要在下半年逐漸加劇。

新案去化難度在進入2026年後，更加劇烈。今年1至6月沙鹿區仍有272戶新案推出，但根據實價登錄資料，成交戶多為2025年或更早前開案的建案。今年上半年市場並非完全沒有買方進場，仍有85筆預售成交，只是買盤轉向前期讓利舊案，新案反而難以獲得即時承接。

591新建案編輯觀察市場也反映類似現象，部分4字頭建案因已銷售一定成數，價格體系已經形成，降價空間有限；相較之下，能將價格壓低至每坪35萬元以下的新案，在目前市場環境下反而較容易吸引買方，價格策略逐漸成為影響去化速度的關鍵。

｜40萬以上成交占比驟降 35萬成市場新分水嶺

價格結構的變化，更進一步反映買方對房價的接受度正在改變。觀察實價登錄資料，2025年上半年大樓預售成交226筆，其中單價40～49萬元有157筆、50萬元以上3筆，40萬元以上產品合計160筆，占比約70.8%；到了2026年上半年，大樓成交縮減至79筆，40萬元以上僅14筆，占比降至17.7%，顯示高單價產品成交比重明顯退潮。

反觀中低價產品，2026年上半年單價30～39萬元共有34筆成交，其中24筆單價在35萬元以下，占該價格帶約7成。從成交分布來看，市場並非沒有需求，而是沙鹿區買盤多為對價格敏感度高的首購族群，願意在價格明顯讓利，且單價在35萬元以下逐漸成為較具成交優勢的區間。如「佳瓚鹿瓚」去年度僅成交16筆、成交均單價37.97萬元，今年上半年成交達31筆、平均成交單價31.07萬元。

因此，沙鹿目前的市場變化已不只是房價跌了多少，而是預售市場正在進行一場價格帶洗牌。既有高單價建案因銷售進度與成本結構，讓價幅度有限；新案若仍維持4字頭價格，則面臨較高去化壓力。反之，能以每坪35萬元以下切入市場的建案，則可能在買方比價更加嚴格的環境中取得相對優勢。