現在適合換屋嗎？專家分析3情形優缺點

圖/專家指出，在限貸令下換屋族有3種換屋策略，除各有優缺點外，也需滿足相關條件。

限貸令上路後，還適合換屋嗎？央行推出第7波信用管制，調降第2戶以上房貸成數，卻有條件排除換屋族和繼承者。專家表示，換屋族即使「有房有貸」也能不受限貸令影響，可簽切結並於1年內出售舊屋；若想爭取首購利率，借款人名下僅1戶房貸可「先賣後買」，或是由配偶或其他家庭成員申貸，但注意仍得滿足相關條件。

｜簽切結不代表首購身分 不能享首購優惠

根據《自由時報》報導，俗稱「金龍海嘯」的第7波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，若名下已經有房、且貸款尚未清償，再申請第2戶房貸時，成數將降至5成且沒有寬限期。

對此，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，由於也禁止利用舊屋增貸來買新房，因此「留」舊屋、買新房就得準備更多的自備款；若是「賣」舊屋、換新房，則只要和銀行簽署切結書，保證在第2戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第2戶房貸成數5成的上限，同時也享有寬限期。

需特別注意的是，簽切結只是鬆綁換屋族的借貸限制，並不代表擁有首購身分，也不能享有首購優惠利率；目前市場上針對非首購的房貸利率約已升到2.5至3%之間，會因借款人信用條件與各家銀行核定而有所不同。而簽切結書之後，如果未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期。

｜配偶或家庭成員申貸 注意重購退稅資格

陳俊宏也分析三種情形差異，第一種是「先買、後賣」，雖然不用擔心換屋時的銜接期，但是在舊屋貸款清償之前，要同時負擔2筆房貸，也可能影響第2戶房貸的成數、利率與寬限期；即使能簽切結書減輕影響，也還有得在1年內賣舊屋的期限壓力。

第二種是借款人名下只有1戶房貸的情形，選擇「先賣、後買」雖然可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠條件，相對財務負擔較小，但就會需要爭取搬家與找新房的時間。

第三種則是為了避開第2戶限貸令與爭取首購優惠利率，部分換屋族會由配偶或其他家庭成員來申貸。對此，陳俊宏也提醒，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「2年內自住重購退稅」的資格，則要注意房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋，但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。

此外，繼承取得的房屋和房貸，也不列入第7波信用管制的房屋數計算，除非購買高價住宅，否則新增房貸不會受影響；其中若是共同繼承房產在40平方公尺以下，還能保有首購身分，享有首購優惠條件。