下斡旋、簽要約 反悔哪個賠比較多?

2018-12-16     591編輯部報導
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透過房屋仲介終於看到自己心目中的好房,想要跟屋主議價,這時房仲會要求買方付出一筆斡旋金或是寫要約書,再來才是由房仲出面跟屋主議價,但你搞得清楚這兩者的差異嗎?

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圖/買房想議價,仲介業者會要求買方簽要約書或是斡旋金。

│斡旋金展誠意 買賣不成全數退

首先需要了解若買方看中喜歡的物件,想請仲介出面跟屋主議價,根據政府規定房仲必須提供斡旋金及要約書兩種方式,讓買方自由選擇,以實務來說,不少仲介會直接「建議」買方先給出一筆斡旋金,展現誠意再去跟屋主議價,斡旋金價格約是買方開價的2%,一般就是5~10萬元不等。

另外,付斡旋金的同時也會簽署斡旋書,上面會標註欲購買的房屋地址、買方出價、斡旋期限、斡旋金額及違約金等等,若屋主同意買方出價價格,斡旋金將轉成定金,買賣雙方之後再簽正式的買賣合約。

若屋主不滿意買方出價也不考慮降價,議價失敗,仲介理應將1天內告知並返回,不得要求轉為其他待售房屋的斡旋金。

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圖/議價失敗,斡旋金仲介理應全數退回給買方。

│要約書不收現金 議價失敗契約無效

簡單來說,要約書跟斡旋金的差別將是要約書不須先付出現金,但此法律上的效應是跟斡旋金一樣,同樣也有房屋資訊、買方出價金額、要約期限等,假如屋主滿意買方出價,交易成立再簽正式的房屋買賣契約,反之價格談不攏交易取消契約無效。

│說買卻反悔 要約書反而賠更多

但有時候發生價格談攏,尚未正式簽買賣契約前,買賣雙方其中一方突然反悔,這時候當初假如以斡旋金的方式,就要去看當初斡旋書上的違約金如何訂定,一般市面上的斡旋書都會明定假如是買方反悔,斡旋金全數沒收給屋主,若屋主突然不賣,除了須返回斡旋金外還要賠償同樣斡旋金額給買方。

例如:買方出價一千萬,下斡旋金10萬元,屋主同意後雙方在斡旋書上簽名,斡旋金轉為定金,隔天買方反悔不買沒收10萬元斡旋金,若是屋主突然不賣,10萬斡旋金返回,屋主須額外拿出10萬給買方。

有些人會認為若是以要約書進行議價,就算違約較沒有金錢上的損失,其實不然,律師表示,根據內政部的要約書定型化契約規定,若雙方已在要約書上同意買賣,但買賣雙方突然一方反悔,可要求違約方支付出價的最高3%當作違約金。

例如: 買方出價一千萬,簽要約書跟屋主議價,屋主同意並在要約書上簽名,隔天買方反悔,須賠償30萬元(1000萬X0.03)給屋主。

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TIPS:

難道買方付了斡旋、簽了要約書,難道就沒有機會反悔嗎?律師表示,一般定型化契約都須給買方至少3天的審閱期,若在審閱期當中當然可以反悔,且在房仲將斡旋、要約送達賣方前,買方仍有權撤回,此時應以存證信函送達或書面親自送達賣方,就能夠產生效力。

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