下斡旋、簽要約 反悔哪個賠比較多?

透過房屋仲介終於看到自己心目中的好房，想要跟屋主議價，這時房仲會要求買方付出一筆斡旋金或是寫要約書，再來才是由房仲出面跟屋主議價，但你搞得清楚這兩者的差異嗎？

圖/買房想議價，仲介業者會要求買方簽要約書或是斡旋金。

│斡旋金展誠意 買賣不成全數退

首先需要了解若買方看中喜歡的物件，想請仲介出面跟屋主議價，根據政府規定房仲必須提供斡旋金及要約書兩種方式，讓買方自由選擇，以實務來說，不少仲介會直接「建議」買方先給出一筆斡旋金，展現誠意再去跟屋主議價，斡旋金價格約是買方開價的2%，一般就是5~10萬元不等。

另外，付斡旋金的同時也會簽署斡旋書，上面會標註欲購買的房屋地址、買方出價、斡旋期限、斡旋金額及違約金等等，若屋主同意買方出價價格，斡旋金將轉成定金，買賣雙方之後再簽正式的買賣合約。

若屋主不滿意買方出價也不考慮降價，議價失敗，仲介理應將1天內告知並返回，不得要求轉為其他待售房屋的斡旋金。

圖/議價失敗，斡旋金仲介理應全數退回給買方。

│要約書不收現金 議價失敗契約無效

簡單來說，要約書跟斡旋金的差別將是要約書不須先付出現金，但此法律上的效應是跟斡旋金一樣，同樣也有房屋資訊、買方出價金額、要約期限等，假如屋主滿意買方出價，交易成立再簽正式的房屋買賣契約，反之價格談不攏交易取消契約無效。

│說買卻反悔 要約書反而賠更多

但有時候發生價格談攏，尚未正式簽買賣契約前，買賣雙方其中一方突然反悔，這時候當初假如以斡旋金的方式，就要去看當初斡旋書上的違約金如何訂定，一般市面上的斡旋書都會明定假如是買方反悔，斡旋金全數沒收給屋主，若屋主突然不賣，除了須返回斡旋金外還要賠償同樣斡旋金額給買方。

例如:買方出價一千萬，下斡旋金10萬元，屋主同意後雙方在斡旋書上簽名，斡旋金轉為定金，隔天買方反悔不買沒收10萬元斡旋金，若是屋主突然不賣，10萬斡旋金返回，屋主須額外拿出10萬給買方。

有些人會認為若是以要約書進行議價，就算違約較沒有金錢上的損失，其實不然，律師表示，根據內政部的要約書定型化契約規定，若雙方已在要約書上同意買賣，但買賣雙方突然一方反悔，可要求違約方支付出價的最高3%當作違約金。

例如: 買方出價一千萬，簽要約書跟屋主議價，屋主同意並在要約書上簽名，隔天買方反悔，須賠償30萬元(1000萬X0.03)給屋主。

TIPS:

難道買方付了斡旋、簽了要約書，難道就沒有機會反悔嗎？律師表示，一般定型化契約都須給買方至少3天的審閱期，若在審閱期當中當然可以反悔，且在房仲將斡旋、要約送達賣方前，買方仍有權撤回，此時應以存證信函送達或書面親自送達賣方，就能夠產生效力。