交屋海嘯來襲 專家點名三類人恐違約

圖/市場將迎來新屋完工潮，專家指出比起房價會否下跌，更需留意的是可能違約的三大類高風險族群。

根據內政部統計，2023至2025年間全台新屋開工量約38萬戶，若以平均3年完工推估，從今年起至2028年，市場將迎來約32至36萬戶的新屋完工高峰。專家表示，這波交屋潮的關鍵，已不在於房價會不會跌，而是「誰會先撐不住而違約」，並提點有三類高風險族群須特別當心，分別為投資客、低自備款族，以及開高槓桿、仰賴寬限期的族群。

｜交屋潮=現金流壓力測試 投資客首當其衝

根據《工商時報》報導，今年起市場將迎來約三年的交屋潮，對此中信房屋研展室副理莊思敏表示，過去房市多頭期間，市場習慣討論帳面獲利與價格漲幅，但交屋潮本質上是一場「現金流」壓力測試，真正的風險，會在「貸款核准」、「自備款補齊」與「實際還款能力」上浮現，有三類族群最可能受到衝擊。

莊思敏指出，在眾多族群中，以「短線投資客」的風險最高，只要退場不及就是違約。過去不少投資客仰賴預售屋轉約或交屋前出售，但目前交易量明顯萎縮，市場接手意願大減，導致「想賣卻賣不掉」成為常態；一旦資金無法回收，又面臨交屋付款時點，違約風險自然快速升高，可說這波交屋潮不會是全面性崩盤，而是投資客被逐一清算。

｜低自備款族風險在後 高槓桿族利率成殺手

第二類高風險族群則是「低自備款購屋者」，真正壓力在交屋那一刻。莊思敏表示，許多買方在銷售期僅準備購屋時下市場預估的自備款、甚至更低，卻忽略交屋時銀行鑑價偏保守與貸款成數下修的可能性，一旦貸款金額不如預期，買方須在短期內補足數百萬元資金，若無備援資金，就可能被迫違約。莊思敏提醒，低自備不是不能買房，但前提是要有補差額的能力，否則只是讓風險延後爆發。

第三類最需要注意的是「高槓桿、仰賴寬限期支撐現金流的買方」，利率才是真正殺手。莊思敏指出，這類族群在購屋時往往只計算前幾年的還款壓力，卻低估寬限期結束後、本息齊還的衝擊；在利率遲遲不降的環境下，月付金可能一次跳升數萬至十多萬元，對家庭財務結構形成沉重負擔，一旦收入波動，就可能成為第一批繳款異常的族群。

｜準交屋買方應做最壞打算 思考配套措施

莊思敏說明，36萬戶交屋潮並不代表房市會全面崩跌，目前市場進入「去槓桿」、「去投機」階段，未來房市將高度分化，只有財務結構穩健、自住需求明確的買方，影響才會相對有限；而真正承壓的則是資金準備不足、過度樂觀評估風險的族群。莊思敏亦提醒，現在不是問房價會不會跌，而是每一位準交屋買方都該自問：「如果最壞情況發生，我撐得住嗎？」並重新思考因應的配套措施。