房市空頭三部曲 預售屋當心交屋即套牢

圖/預售屋價格開始修正，若交屋後成屋無法跟上周邊預售高價，恐面臨「交屋即套牢」風險。

房市觀望氣氛重，根據《自由時報》報導，新北地政局指出，這波房市空頭已逐步邁入第三階段，預售屋價格開始修正，過去仰賴分期付款形成的「付款優勢溢價」可能收斂。對多頭末期至今買進預售屋的買方來說，若交屋後成屋無法跟上周邊預售高價，恐面臨「交屋即套牢」風險。

房市空頭分3階段 先量縮再跌價

新北地政局表示，從歷史經驗來看，空頭第一階段通常先從「交易量下跌」開始。受打房、經濟轉差等不利因素影響，加上房屋交易金額大、流動性較差，多數買方會先觀望，形成價格暫時不動、成交量明顯萎縮的局面；以這波房市來看，約從2024年9月開始出現明顯交易量萎縮。

第二階段則是「成屋下跌」。歷經量縮後，成屋持有者面臨貸款利息、房屋折舊、管理費與稅務成本，壓力高於預售屋；成屋與中古屋持有人多為一般屋主，若有資金需求，較可能降價求售、回收資金。以這次走勢來看，市場經過約1年的量縮觀望後，2025年8月開始出現成屋價格下修。

預售屋降價現蹤 價差開始收斂

第三階段是「預售屋下跌」。當成屋價格下修，未降價的預售屋會承受壓力，若戶數量體累積龐大又要繼續推案，價格就必須低於周邊建案，才較有機會去化。地政局指出，預售屋開始降價，代表空頭進入最後階段。

這波市場在2025年11~12月已出現預售屋降價案例，台中、台南、高雄部分賣壓較重的重劃區，新推案開價低於周邊成交價；也有個案招回原有已購客戶，重新簽訂價格、降價出售。地政局認為，市場正藉由預售屋價格修正，逐步收斂預售屋與成屋價差。

自住買方可優先看成屋大樓

新北地政局建議，若近期有購屋與自住需求，可優先考量「成屋大樓」。主因是成屋已經歷一波修正，市場上較容易找到合理價格；加上銀行對成屋房貸開始放寬，預售屋付款優勢溢價也會逐步縮減，預期將修正兩者價差。

另一個選項是挑選已修正的預售案。若預售案開出明顯低於周邊個案的價格，買方可納入評估；優先選擇成屋與已降價預售屋，較能避開預售屋過度溢價階段，降低購屋後立刻面臨跌價與套牢的風險。