AI帶旺工業地產 北市商辦邁入去化壓力年

圖/AI供應鏈持續擴張，帶動工業地產及物流地產交易熱絡。

瑞普萊坊發布《2026台灣商用不動產市場年中報告》指出，AI供應鏈持續擴張，帶動廠房、工業用地及物流地產交易熱絡，成為商用不動產市場最大動能；反觀台北商辦將迎來大量新增供給，市場正式進入「去化壓力年」，具備綠建築認證的新世代商辦可望享有租金溢價，而老舊辦公產品則面臨租金與資產價值修正壓力。

AI需求推升工業地產 科技大廠掃貨廠房

根據《工商時報》報導，瑞普萊坊顧問暨研究部主管江珮玉表示，2026年上半年台灣商用不動產市場最鮮明的趨勢，是科技業持續擴張帶動工業不動產需求。AI供應鏈的投資已從晶片、伺服器延伸至廠房、工業用地及物流基地，成為支撐市場的重要動能。

在AI、半導體及伺服器需求帶動下，科技大廠透過購置既有廠房快速擴充產能，相較於重新購地、開發建廠，直接收購現成廠房並完成改裝即可快速投入生產，滿足產業快速擴產需求。此外，科學園區具備完整供電、污水處理及產業聚落等優勢，也讓園區內廠房成為企業優先布局標的。

其中，日月光集團旗下日月光半導體與矽品精密合計交易金額達425億元，成為上半年最大買家；美光則以211.4億元購入力積電銅鑼廠。受大型交易挹注，苗栗縣上半年工業不動產交易金額達351億元居全台之冠，台南市以346億元緊追其後，雙雙受惠AI與半導體供應鏈擴產效應。

商辦進入去化壓力年 綠建築享溢價空間

相較於工業地產熱絡，瑞普萊坊指出，台北商辦市場自2026年起正式進入「去化壓力年」。雖然上半年A級辦公室淨去化面積約2萬坪，已接近2025年全年2.7萬坪的水準，但隨著大量新商辦陸續完工，市場供給將明顯增加，預估全市辦公室空置率將攀升至10%以上。

江珮玉表示，未來商辦市場將從過去「有辦公室即可出租」，轉向比拚建築規格、節能效率及企業形象的新競爭模式。其中，取得LEED、WELL等國際綠建築或健康建築認證的新世代商辦，可望受惠企業ESG需求，租金仍有3%以上成長空間；反觀屋齡逾25年、缺乏節能設備的老舊辦公大樓，則可能面臨租戶流失、租金下修及資產價值折價，市場將出現明顯的「綠色溢價」與「褐色折價」現象。

物流地產續吸金 ESG成商用不動產新門檻

除了工業地產外，物流不動產同樣受到資金青睞。瑞普萊坊統計，2010年至2026年間，全台物流不動產開發投資金額累計已達1,074億元，其中桃園市占比約73%，憑藉鄰近國際機場、高速公路及北部消費市場等優勢，穩坐全台物流地產龍頭。

資金來源方面，壽險公司與REITs合計投入約615億元，占整體投資比重57%，為物流地產的主要推手。其中，國泰人壽投資金額達235億元居冠，並積極布局物流設施；台灣人壽、新光人壽則偏向開發型物流案，透過資產升級提升收益。

江珮玉表示，展望下半年及未來幾年，AI產業仍將是台灣商用不動產最重要的需求來源，研發中心、伺服器生產基地及半導體擴產，都將持續支撐高規格工業不動產需求。不過，隨著ESG逐漸成為企業選址與投資的重要標準，未來商用不動產的競爭關鍵，不再只是地段，而是資產是否具備升級潛力、永續效益及長期營運價值。