兆基事件引社宅政策檢討 專家籲3大點要改善

圖/兆基屋管事件讓社宅包租代管制度受到檢視。

兆基屋管事件讓社會住宅包租代管制度再受檢視，爭議涉及公司債兌付與資金運用，法律責任仍待司法釐清。房市趨勢專家李同榮認為，外界不應只看單一企業治理問題，也要回頭檢查社宅與租賃政策是否已有「重數字、輕供給」、「重補貼、業務集中」及「輕監理、弱風控」等3大結構風險。

社宅成果不應混同補貼與代管戶數

根據《自由時報》報導，兆基屋管前董事長李建成以趙姬投資、寄居蟹管理顧問對外發債募資，但兌付出現資金缺口，事件爆發後牽連兆基屋管。由於兆基屋管、寄居蟹合計拿下全國約四分之一的社宅包租代管業務，房東、房客權益，及制度如何檢討受到關注。

對此，李同榮指出，過去政府提出20萬戶社會住宅目標，其中12萬戶採興建方式，另外8萬戶希望以「空屋移轉社宅」完成。他早在2017年即質疑，若把原本就在民間租賃市場出租的住宅，改由包租代管業者管理後納入政策體系，實際住宅供給未必增加，卻可能被計入社宅成果。

截至2025年底，官方公布社會住宅興辦12萬2,680戶、包租代管累計10萬4,803戶，租金補貼受益戶數達91萬3,867戶。李同榮認為，社會住宅、包租代管與租金補貼是三種不同工具，應分開統計、分開考核，不能把租賃服務或所得補貼直接等同新增住宅供給。

業務集中恐放大政策風險

李同榮表示，隨著租金補貼、租稅優惠與公益出租人制度擴大，包租代管業務量快速增加，具備規模、人力與系統的大型業者較容易承接大量案件。若政策案件過度集中，一旦大型業者發生經營問題，影響就可能從企業本身擴及房東、房客與政府政策公信力。

他也強調，包租代管仍是值得發展的專業服務產業。面對住宅老化、高齡化與租賃需求增加，市場對租賃管理、老屋修繕、資產活化及弱勢媒合的需求仍會提高，不應因單一事件讓整個產業被污名化；但政府既然創造龐大政策市場，就應同步建立財務監理、履約保障、業務集中度管理與風險預警機制，避免政策擴張速度超過監理能力。

對後續改革，李同榮提出「角色重新分工」、「增加真正社宅供給」及「租金補貼回歸弱勢支持」3方向。他認為，社宅應負責增加公共住宅存量，包租代管回歸租賃管理與媒合，租金補貼則精準協助弱勢及青年租屋族，三者不應混合計算政策績效；社宅政策KPI也應以「可長期控制的公共住宅戶數」為核心，而非把補貼、代管及興建戶數合併成政策成果，此次兆基事件可成為政府重新檢視社宅及租賃政策的契機，個別責任依法處理，正派業者應受保障，制度問題也必須同步面對。