房價高、貸款嚴 百萬年薪房貸族占比創新高

圖/最新房貸數據顯示，今年Q1百萬年薪房貸族占比升至45.3%，寫下歷史單季新高。

房市只剩高所得買方？根據金融聯合徵信中心最新房貸資料，年收入百萬元以上購屋貸款者占比，在2024年Q3達41.3%後一度下滑，2025年Q1降至39.5%，但隨後反彈、Q2站上43%，今年Q1再攀升至45.3%、創下歷史單季新高。專家表示，央行第七波選擇性信用管制上路後，房市交易降溫，然而房價仍處高檔，銀行更看重貸款人的還款能力等條件，使得買方結構也轉向資金條件較佳的高收入族群。

百萬年薪者占比 先跌後增至單季新高

根據《工商時報》報導，央行2024年9月祭出第七波選擇性信用管制，原本市場預期透過限縮貸款成數、取消部分寬限期，來降低房市投機與槓桿。然而從購屋者收入結構來看，卻出現一項值得注意的變化。根據金融聯合徵信中心最新房貸數據，年收入100萬元以上購屋貸款者占比，在2024年Q3達到41.3%後一度下滑，2025年Q1降至39.5%，Q2又站上43%，並在2026年Q1上升至45.3%。

屋比房屋總經理葉國華表示，第七波信用管制後房市交易低迷，房價也開始漲不動，顯示央行打炒房措施取得一定成效。不過，嚴格管制也讓房市買方結構轉變，如今的房市環境貸款取得難度提高，使得資金條件較佳、收入較高的族群更容易留在市場，而首購、小資及收入相對有限的購屋族則被迫延後進場。

高房價貸款條件嚴 高收入族群具優勢

葉國華說明，2024年第七波信用管制上路初期，市場確實明顯降溫，購屋者面對的不只房價，還有銀行授信更為審慎、房貸排隊與資金成本等問題，不僅一般民眾買房量縮，高收入的高資產族、投資族也轉趨觀望，使得2025年Q1百萬年收入房貸族占比跌至39.5%，可視為信用緊縮初期的市場反應。

然而隨著市場逐步適應新制度、剛性購屋需求仍在，市場開始出現「汰弱留強」現象，特別是房價仍處高檔，銀行更看重貸款人的還款能力、信用條件與收支比，使得高收入族群在房貸市場更具優勢，百萬年薪購屋族占比先跌後彈，甚至在今年Q1突破45%、創下歷史新高。葉國華補充，十多年前百萬年收入買房者佔市場交易比重僅約2~3成，目前房市買盤結構已從過去「全民買房」漸入「高所得者才能買房」的階段。

購屋族應反推自身「安全購屋價格」

中信房屋研展室副理莊思敏指出，這波變化也提醒市場，現在一般購屋者買房不能再用過去「貸好貸滿」條件來評估可負擔的購屋總價，而是應反過來從「銀行願意貸多少」與自己可負擔的現金流設定房價上限，尤其在信用管制環境下，即使符合貸款資格，也不代表一定能取得理想估價與房貸成數，因此應預留更充足的自備款與緊急預備金。

以首購族來看，應先確認收入穩定度、每月可承擔房貸金額及自備款，再決定區域與產品；換屋族則要留意舊屋出售與新屋貸款間的資金缺口，目前央行也針對實質換屋自住者提供一定協處措施，針對先買後賣換屋族，可有18個月的舊屋出售期限。在目前台灣房市進入高房價、高門檻及高收入買方主導的新階段下，對購屋族來說，最重要的是先算清楚自己的「安全購屋價格」，了解自身負擔能力，並多準備些自備款後再進場。