房子簽約卻過不了戶 漏看這點小心成冤大頭

圖/有些不動產涉及第三人優先購買權，買方不應只看屋況或登記名義。

房屋交易金額動輒數百萬、上千萬元，若簽約前未查清產權與權利關係，可能到過戶時才發現卡關。安新建經提醒，有些不動產涉及第三人優先購買權，買方不應只看屋況或登記名義，交易價金也宜透過履約保證由第三方專戶保管，降低買賣雙方風險。

共有、租賃權利未釐清　過戶可能受阻

根據《經濟日報》報導，買房從議價、簽約到完成過戶，看似照流程即可取得房屋產權，但交易標的若涉及共有、基地租賃或其他權利關係，可能牽涉第三人優先購買權。若簽約前未完整確認，等到辦理產權移轉才發現問題，原本談妥的交易就可能延宕或無法辦理。

安新建經南區業務經理劉素慎指出，不動產交易不能只確認「登記在誰名下」，謄本中的權利關係與交易標的現況，都應在簽約前查清。實務上曾有屋主出售農舍及土地，農舍坐落於三筆土地上，僅一筆土地為屋主所有，其餘土地向他人承租，買賣雙方簽約後，直到過戶時才因優先購買權未先處理，導致流程無法順利完成。

履約保證控管價金　避免產權未到手先付款

劉素慎表示，成屋買賣需經簽約、用印、完稅、產權移轉到交屋等程序，買方會依約分階段支付價金，賣方也要配合辦理產權移轉。若中途出現權利瑕疵，或交易條件無法履行，都可能影響後續流程；部分優先購買權具有物權效力，即使買賣雙方已簽約，甚至完成所有權移轉，權利人仍可能依法主張權利。

安新建經建議，交易過程可加入履約保證機制，由第三方專戶保管交易價金，並依契約約定及交易進度撥款。對買方而言，可避免尚未順利取得產權前，價金已直接交付賣方；對賣方而言，也能按交易程序確認價金收付，減少爭議與風險。

安新建經提醒，房屋交易安全不應只建立在買賣雙方信任上。透過履約保證管理金流與交易流程，才能讓買方安心取得產權、賣方安全取得價金，為成屋買賣多一道保障。