別再自以為了 破解5大購屋迷思

「真的不要懷疑，XXX就是好！」準備買房子的朋友，內心多半存有自己的堅持，”覺得怎樣的房子就是好”、”我就是要買這種房子”，不過，事情往往都會有正反兩面，591房屋交易網立馬為大家整理常見5大購屋迷思，民眾不妨好好思考後再下手購屋也來得及。

1.有開窗就是好

基本上在挑戶型時，民眾多半會偏愛有開窗的房型，除了可以保持空氣流通、讓太陽灑進屋內，在傳統風水上也被認為是較好的居家規劃。不過，有規劃「開窗」固然佳，但別忘了還要搭配「周邊因素」來判斷，包括方位、鄰房棟距、鄰路關係、嫌惡設施等等，兩者相互檢視，才能確認開窗的好壞。

以方位來看，客廳、臥室若開窗朝西，就很難避免西曬；廚房陽台對外窗若朝北，只要一刮北風就會油煙倒灌，不僅晾在外面的衣服白洗了，全家也會烏煙瘴氣。再來看到棟距與開窗的關係，若開窗與鄰房棟距太近，棟與棟之間空間太過狹窄，那麼一來陽光、風進不來，二來棟與棟之間太近，鄰居間容易影響彼此的生活；又或是客廳陽台太靠近隔壁開窗位置，隱私安全較弱。

至於檢視開窗與馬路的部分，開窗距離馬路太近，無可避免的就是車輛噪音以及空氣汙染，舉個較特殊的例子：曾有低樓層住戶抱怨，因為臥室開窗剛好面向車道路口，會不時被夜間返家的車輛大燈打擾，難以入睡，像這種住進去才有可能會發生或遇到的事，不得不更注意，所以說「開窗」就一定好嗎?也並不盡然。

圖/一般人在挑選房子常會陷入購屋迷思。

2.公設比低超讚

一般公設比愈高，就代表虛坪(公共面積)多、住戶實坪(私用面積)少，如此看來，公設比愈低的建案，確實會較深得購屋人的心，但其實「低公設比並不代表坪效高」。

這麼說好了，低公設比，固然室內坪數較多，但還得納入整體格局來看，若格局不夠方正、畸零空間太多，也是虛坪，對住戶來說根本沒用。另外，在停車位不算進總面積的情況下，公設比為公設面積（大公+小公）/總面積（主建築物面積+陽台+雨遮）*100%，有些業者會投機將小公面積登記在主建物面積中，讓公設比看起來較低，大玩數字遊戲，不得不小心提防。

圖/公設比低，並不代表坪效高。

3.樑柱外露卡好

現今許多房子都會做樑柱外露，可以使室內空間更大更完整，住戶在裝潢或做室內規劃時也可以更方便，因此比其室內奇形怪狀的格局，多數人偏愛樑柱外露的方正格局。不過，樑柱外露的物件要特別注意的是，雨遮規劃可能會比較多，而且柱子很可能會被計算坪數。

儘管規定2014年7月後取得建築執照的建案，超過牆面之「外露樑柱」皆不計算坪數，但意即於此前取得之執照的案子皆會計算坪數，並攤算在每坪單價。591房屋交易網提醒，目前線上銷售的物件，不管是新案或是中古物件，多半都是該期”之前”取得建照的物件，不僅會被登記，還會被算錢。

再來，因為樑柱外露設計的關係，雨遮可能也會比較多，要特別注意的是，因為雨遮制度改革，建物取得建照的時間會影響其是否計坪與計價。2011年4/30前取得建照的建物雨遮計坪計價；2011年5/1~2017年的預售屋雨遮計坪不計價、成屋雨遮可計坪可計價；至於2018年後取得的建照採雨遮不計坪不計價，購屋前記得向賣方確認。

圖/建蔽率愈低，留下的空地就愈多。

4.低建蔽率最棒

建蔽率是指「房屋投影面積與基地面積的比率」，建蔽率愈低周遭留下的空地就愈多，這些空地通常會被建商用來作為道路退縮、植栽、中庭設施之類用途，也就是說低建蔽率的物件，採光通風一般會比較好，居住起來較不壓迫，也較舒適。

但別只顧著看建蔽率，基地面積也要一同參考，舉例來說，同樣是25%建蔽率，基地面積1000坪社區，有750坪會作為開放空間；但若是600坪面積的基地，就僅450坪是開放空間，所以說，想選擇低建蔽率的個案，最好基地面積超過1000坪以上才比較有其價值所在，另外也別忘了注意四周環境是否會被鄰房遮蔽等等，畢竟你家規劃低建蔽率並不代表別人也會這樣規劃，多方觀察較保險。

5.戶數少不複雜

許多人在選屋的時候，多半喜歡戶數少、單純一點的社區，住起來感覺比較安全，像有人曾說過，因為戶數少，管理員很快就能認識所有住戶，一方面倍感親切、一方面若有陌生人進入社區，也很容易被察覺。另外，戶數不多的社區在召開管委會時，也較不會有太多的意見紛歧，能較有效率的決定社區大小事。

但591房屋交易網提醒，儘管戶數單純的社區優點很多，但戶數太少最直接的問題就是，每戶要負擔的管理費就會較高，舉最切身的例子來說，一般電梯都會要定期保養和維修，超過年限還會有定期更換的問題，所費不貲，在高金額少戶數分攤的狀況下，每戶的負擔可想而知。

此外，戶數少的社區很可能沒有管理員，或是只請定時管理員，不是24小時那種，所以收信、收包裹也會比較麻煩。所以說，除了依個人需求考量，也要留意社區規模與規劃，事先詢問未來預定管理費是每坪多少錢也是必須，建議戶數落在100~250戶剛好，所負擔的管理費較不會太高。