買賣不破租賃有漏洞? 千萬裝潢毀於一旦

圖/台中一家人氣燒肉店因租約問題歇業。翻攝自google map

台中一家人氣燒肉店，日前無預警歇業，業者表示砸千萬裝潢，和二房東簽約5年，但才營運1年多，二房東卻提前終止合約，再由地主親自提告佔地，燒肉店敗訴後，除了退租還地外還要賠錢，但律師從判決書中指出，燒肉店敗訴原因為當初簽約時已寫明若提前半年告知解約，即可生效，且當時二房東已在六個月前告知次承租人，與買賣不破租賃較無直接關聯。

｜買賣不破租賃 房東必須是房屋所有權人

根據《TVBS》報導，該家燒肉店平均客單價千元起跳，店租十萬塊錢，合約一簽達五年，營運一年左右，業績慢慢有起色。想不到收租的二房東卻提前終止合約，光裝潢損失就難估計。

另外，這名地主把地租給名下公司後再轉租，老闆等於向二房東租店，不受民法規定的買賣不破租賃原則的保護，官司一審敗訴，當初裝潢1千多萬的心血，討不回來，還要賠對方100多萬。再者，要構成「買賣不破租賃」，首先房東必須是房屋所有權人，可該案燒肉店卻是跟二房東簽約，所以二房東與承租人的合約屬於無效合約。

然而，民法425條第2項指出，若屋主與承租人的租約已逾5年或無期限，租約又沒有公證的情形下，「買賣不破租賃」也不成立。

｜裝潢損失想討回 必須提告二房東

不過，《東森新聞》報導則認為，此案與買賣不破租賃較無直接關係，是兩碼回事，律師從判決書中釐清敗訴重點，他指出，從雙方談好的租賃合約中，白紙黑字寫到可以在6個月期限提出退租，無論是口頭或者書面告知都算數，而且不用兩邊都同意。

律師表示，「所謂的這個二房東，有在六個月前告知次承租人，也就是這名徐先生說，我們要終止租約請你搬遷，所以二房東轉租合約的部分，其實已經終止了。」針對裝潢部分，律師建議如果裝潢損失想討回，必須提告二房東，或許能有些許勝算。

想了解更多租屋知識，請參考「地產學堂」

房東易主 買賣不破租賃保護你

租客不再任人魚肉 租賃新制6月上路