忽略這一點 房東小心要不回房子!

2019-05-18     591編輯部報導
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租約每年都要重簽,然而許多租客與房東為求方便而沒有重新訂立新約,這樣的話租約就會自動從定期租約轉為不定期租約,然而根據《土地法》第100條中規定,在不定期租約的情況下,房東若要收回房屋,須符合幾種情況並提前告知租客才可終止,看上去對租客比較有利,不過若當房東將房屋出售時,部份情況下就沒有保障了。

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|雙方須避免不定期租約

為了避免合約變成不定期租約,房東與租客需留意下列幾種狀況,首先便是常見的雙方租約到期而沒有重新訂立新約,這樣的話租約就會自動轉為不定期租約,另外,像是租期超過一年但沒有簽訂契約的狀況,或者租約上沒有明確訂立租期,同樣都是不定期租約。

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|房東可以收回房屋的狀況

在不定期租約的情況下,若房東想收回房屋,就得根據《土地法》第100條中規定,首先為房東收回房屋自住用或房屋重新建築,第二:為租客將房屋轉租於他人,第三:租客積欠租金額,除擔保金抵償外,達兩個月以上時,第四:租客將房屋做違法使用,第五:租客違反租賃契約,最後租客損壞房屋或附著財物而不賠償時,發生以上狀況,房東才可收回房屋。

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|提出證明以收回房屋

在不定期租約下,無論房東出租的是店面或住宅,若有意終止,建議先與租客協商,並且提出證明。像是房東若要收回自住使用,可以透過入戶籍證明,另外,若為店面的出租,建議可以提出至少一年的開店計劃,並且不能另外租給其他人作為商業用途使用。

|適用買賣不破租賃情況

雖然不定期租約看上去對租客比較有利,然而若是房東將房屋出售的話,在部分情況下可能就沒有保障了。根據《民法第425條》規定,出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。不過若是未經公證的不定期租約及五年以上未經公證的長期租約就不適用此項買賣不破租賃。

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圖/為保障租客及房東權益,建議雙方合約到期應簽訂新約。

Tips:

房東若在符合《土地法》第100條規定的條件下,像是遇到租客很久沒繳房租卻遲遲不肯搬離的狀況,房東也不能自行開鎖把租客物品打包清空,否則可能會吃上入侵住宅或強制罪的官司,應該先依循法律途徑解除雙方的租賃關係,再請法院協助以公權力強制執行的方式趕人。然而,若是未符合《土地法》第100條規定,房東想要回房子,建議房東與租客申請調解,雙方分別提出約定或要求,像是房東可以補償租客搬遷費等,且最好詳細列在調解紀錄中,避免日後再起爭議。

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