租屋處被法拍?想住好住滿看簽約時間

Over my dead body! 租屋處突然被法拍我該怎麼辦? 591提醒，房客去或留可依據租約起始時間和內容來判斷，假如租約起始時間點在查封前，且為定期租約，在租約到期前基於「買賣不破租賃」的原則，房客有權利繼續住到約期結束；但若是不定期租約及未經法院公證的長期租約就不適用，房客就必須搬離。

│租屋處被查封先確認租約時間

租屋處變法拍屋，別慌先翻翻租約。原則上，若租約起始時間在查封後，是不被「買賣不破租賃」保護的，新屋主(拍定人)可解除租賃關係；但若租約起始時間是在查封前，而且是5年以下定期租約，或經法院公證的長期租約，這時就適用《民法》425條「買賣不破租賃」原則，房客權利並不受影響，反之，如果是不定期租約及未經法院公證的長期租約，新屋主是可將房客趕走。

但也不是所有租約起始時間在查封前的狀況，房客都可以住好住滿，今天如果房子出租前就已設有抵押權，抵押債權人在第1次拍賣流標後，通常會主張房屋因帶有「租約不點交」，造成拍賣流標，依據《強制執行法》第98條第2項但書，「若租約發生於設定抵押權後，並對抵押權有影響，可聲請執行法院除去後再拍賣」，房客將會因無任何有效契約保障，而必須搬離租屋處。

│房東易主房客應與新屋主重簽約

如果房客受租約保障，可以留下來繼續住，房客最好要主動跟前後屋主連絡，確認退租後押金須向何人取回，且不同屋主租約若能重新簽約會有較有保障；假如被要求搬離租屋處，房客也可向原房東要求押金返還，及協調補貼搬家費等額外費用，讓傷害減到最低。

TIPS

在簽約前，可先請房東出示建物登記謄本，注意在謄本中的「所有權利部」確定該不動產是否有查封或其他限制登記，如有抵押權設定，也可從謄本中的「他項權利部」得知。如果房東不願意提供，也可以主動向地政機關調閱第二類建物登記謄本，避免租到已被查封的房子，另外，房客也可透過司法院網站中的「法拍屋公告系統」查詢目前房屋是否正在進行法拍程序。