想當包租公 收益型建案報酬率上看5%

2019-07-14     591編輯部報導
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房價過高,連帶提升租屋需求,加上連年上漲的租金,促使民眾偏好投資不動產,尤其收益型建案在房市上揚時可增值,反之下跌時,也會因租屋需求高,而有穩定收入,收益型建案又可分為酒店式公寓、分隔套房、地上權產品及拉皮屋等,報酬率約可落在2%~5%間,遠比把錢放在銀行利率還高。不過591也提醒民眾,在投資前要先精算報酬率,才能做個聰明的包租公。

|酒店式公寓重物業管理

酒店式公寓的建案主要會請專業的飯店管理公司負責經營,因為主要的租客為外籍商務客,因此除了一般的物業管理外,還需要有生活管家、房間清潔、用品補充、機場接送等完整服務,也因為如此租金較高,連帶提升報酬率,酒店式公寓報酬率常見落在3%~5%。

交通便利地段佳

為方便外籍商務客上班,酒店式公寓地段應選在交通便利的地點,或者位於大型辦公商圈周邊較佳,另外因酒店式公寓最大的特色就是物業管理,所以管理品質是維持租金的關鍵,建議選擇口碑好的管理團隊,或者有與物業公司簽長期合約的建案,避免更換團隊後,管理品質下降。

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圖/酒店式公寓地段應選在交通便利的地點,或者大型辦公商圈周邊較佳。

|分隔套房報酬率最高

由於15坪以下小坪數套房貸款不易,因此市場出現將幾戶套房合併成一單位一起出售的分隔套房建案,此類型投資型產品主要集中在大學周邊、辦公商圈及工業區出租需求旺盛的地區,不僅能一次購買多間套房,且若是透天產品1樓還可當店面出租,加上租客穩定、房價相對低,報酬率也相較其他收益型不動產高,部分甚至可以超過5%。

評估出租族群需求

不過近年在少子化的影響下,學生租屋需求降低,出租率下滑,連帶影響租金行情,因此投資分隔套房時,若要出租給學生族群,建議先評估該校學生人數及宿舍床位;若要出租給工業區周邊的上班族,則要注意工業區屬性和需求,同時生活機能與有無獨立的陽台也是提升出租率的關鍵。

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圖/分隔套房常見於大學周邊,投資前建議先評估學生人數及宿舍床位。

|地上權產品房價較低

地上權產品由於僅銷售土地的地上權及建物的所有權,因此房價僅約一般市價的6~7折,加上租金行情和新屋差不多,因此在房價較低的狀況下出租,連帶可以提升報酬率,報酬率約落在2~4%。

留意每年須繳納地租

地上權產品建議應選在地段佳、生活機能優良的區域,讓人以較低的價格入住市中心精華地段,以提高出租率,不過須留意地上權產品住戶每年必須按申報地價的3%~5%繳納地租,且貸款不易、利率也比一般房貸高,另外隨著土地承租期限將屆,價格就會越來越低,是投資地上權產品的風險。

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|拉皮屋注意結構安全

拉皮屋為舊大樓翻新,可能為建商、投資客整合改建,或是接收不良債權重建,而推出包裝新案,拉皮屋會將內裝重新裝潢、管線重拉,所以內部與新成屋差不多,但房價可以低於周邊行情3成,因此報酬率可以略高於一般住宅,約落在2~4%。

避免屋齡較高的物件

購買拉皮屋建議要避免挑選屋齡較高的物件,以免有結構安全的問題,且一定要打聽上一手的使用狀況,並請求業者出具「結構安全證明書」、「機電認證書」、「瓦斯管線檢修」、「網路認證」等確保如實換新裝,同時再仔細檢查屋簷牆角是否有滲漏、裂痕,另外也要評估公共空間維護狀況,以維持出租率。

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|報酬率4%以上產品較有保障

投資不動產除了挑選房屋產品類型之外,計算報酬率也很重要,一般多會用年收租金÷房屋總價得到「毛報酬率」,不過591建議,應把裝潢費、契稅及印花稅等購屋時額外支出的費用一併加入,計算出的「淨報酬率」更為精準,兩者差距可達2~3成。不過由於淨報酬率計算較為複雜,因此建議新手可以投資毛報酬率4%以上的產品,作為晉身房東的門檻較有保障。

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Tips

日前有建商主打建案訴求包租3年,報酬率可高達10幾%,不過由於此包租收益明顯高於一般市場報酬率5%以下的行情,讓人好奇,原因為該建商計算報酬率的方式僅使用「自備款」計算,而非使用「房屋總價」計算,因此才會出現偏高於市場行情的數字。591提醒民眾,部分建商會透過此類手法行銷,所以建議民眾不僅要先自行試算,同時也要向當地住戶或多家業者打聽市場實際狀況,才能保障自己權益。

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