節稅有方! 自用住宅2年內重購可退稅

節稅有撇步!換屋的朋友注意，2年內先買後賣或先賣後買，只要符合自住條件，土地部分可退土地增值稅，房屋部分也有扣抵房屋交易所得稅的優惠，換屋又可替自己省下大筆稅金，何樂而不為? 但要注意，退稅後5年內房子不可以改作其他用途或再行移轉，否則會被國稅金追討稅金喔。

│土增稅退稅申請中限制新購土地面積

民眾購屋、賣屋前，除了要先知道土地增值稅和房屋交易所得稅外，也必須釐清兩者在申請資格和退稅基準上的差異。首先，以土地增值稅的退稅資格來看，民眾凡是自用住宅土地出售，再購入都市土地未超過300平方公尺（90.75坪），或非都市土地未超過700平方公尺（約211.75坪），而且仍作自宅用地者適用此優惠。

而土增稅的退稅基準為地價高低，新購土地的地價若高於出售土地的地價，扣除已繳納土增稅後的餘額者，得申請退還其不足支付新購土地地價之數額。

以土增稅「先賣後買」為例

若售出的房屋，土地持分部分（土地公告現值）為1000萬元，扣除200萬元土增稅，剩下800萬元，「2年內，買進的房產裡，土地持分超過（土地公告現值）800萬元，就能申請退回土增稅。」買900萬元，則可退100萬元，買超過1000萬元，就能全額領回200萬元。若新購的土地地價低於800萬元，則不退稅；先買後賣，同樣適用。

│房屋交易所得稅 以小換大可全額退稅

接著來看房屋交易所得稅的申請退稅資格，換屋族只要完成戶籍登記並居住，且出售前1年內無出租、營業，無論是先買後賣、或先賣後買，兩者移轉登記日差距在2年內，均可申請重購退稅優惠。

不過因為房屋交易所得稅有新舊制之分，退稅基準上也有差異。出售房屋若在2016年1/1以前取得，且持有期間超過2年，並在2年內重購自用住宅房屋時應適用舊制－財產交易所得稅，如此一來，購屋價格超過原出售房屋價格者，賣屋所繳納的財產交易所得部分之所得稅額，可以申請扣抵或退還，小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋則不退稅。

若民眾出售的房屋是2016年1/1以後取得則適用新制－房地合一稅，小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋按買賣價格比例退稅，但新制在自用住宅設籍條件上除了本人和配偶，受扶養的直系親屬更限縮在「未成年子女」，與舊制的包含本人、配偶及直系親屬，限制更為嚴謹。

以房地合一稅「先賣後買」為例

假設賣房4000萬，需繳所得稅140萬，再次購屋金額高於4000萬，則140萬可全額退稅；若再次購屋金額為3000萬，退稅比例3/4，退稅金額為105萬(140×3/4=105)。

│避免暫時自住 加強退稅機制

不論是土增稅、財產交易所稅或房地合一稅，只要是自用住宅，且出售前1年內無出租及營業使用，換屋族在2年內買新房或賣舊屋都可以申請退稅，只不過土增稅的買進、賣出的房屋所有權人要同1人，財產交易所稅、房地合一稅則不限本人，可以是本人或配偶。

另外，為了避免暫時自住的投機客，在土增稅和房地合一稅的退稅機制中也限制重購房屋後5年內不能改作其他用途(不得出租、營業和變成空戶)或再行移轉，也移轉（賣），否則退回的稅會遭追回。

TIPS 購買預售屋留意2年內期限

由於重購退稅有規定不管先賣再買或先買再賣，買賣時間都必須在2年內，以先賣後買來看，起算日期是以辦好產權登記日起2年內，重購如期申報時，以立契日為準；逾期申報，則以申報日為準，來計算2年期間。

假設今天出售自用房屋，並在2年內購買預售屋，就很有可能無法申辦重購退稅，因為預售的案子通常交屋時間較不一，若不小心延遲超過2年期間，便無法辦理退稅，因此想要申請重購退稅的民眾務必留意預售屋的建造進度，需於出售原自用住宅用地完成移轉登記日起2年內，確定會建造完成的房子才適用。