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節稅有方! 自用住宅2年內重購可退稅

2019-07-07     591編輯部報導
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節稅有撇步!換屋的朋友注意,2年內先買後賣或先賣後買,只要符合自住條件,土地部分可退土地增值稅房屋部分也有扣抵房屋交易所得稅的優惠,換屋又可替自己省下大筆稅金,何樂而不為? 但要注意,退稅後5年內房子不可以改作其他用途或再行移轉,否則會被國稅金追討稅金喔。

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│土增稅退稅申請中限制新購土地面積

民眾購屋、賣屋前,除了要先知道土地增值稅和房屋交易所得稅外,也必須釐清兩者在申請資格和退稅基準上的差異。首先,以土地增值稅的退稅資格來看,民眾凡是自用住宅土地出售,再購入都市土地未超過300平方公尺(90.75坪),或非都市土地未超過700平方公尺(約211.75坪),而且仍作自宅用地者適用此優惠。

而土增稅的退稅基準為地價高低,新購土地的地價若高於出售土地的地價,扣除已繳納土增稅後的餘額者,得申請退還其不足支付新購土地地價之數額。

以土增稅「先賣後買」為例

若售出的房屋,土地持分部分(土地公告現值)為1000萬元,扣除200萬元土增稅,剩下800萬元,「2年內,買進的房產裡,土地持分超過(土地公告現值)800萬元,就能申請退回土增稅。」買900萬元,則可退100萬元,買超過1000萬元,就能全額領回200萬元。若新購的土地地價低於800萬元,則不退稅;先買後賣,同樣適用。

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│房屋交易所得稅 以小換大可全額退稅

接著來看房屋交易所得稅的申請退稅資格,換屋族只要完成戶籍登記並居住,且出售前1年內無出租、營業,無論是先買後賣、或先賣後買,兩者移轉登記日差距在2年內,均可申請重購退稅優惠。

不過因為房屋交易所得稅有新舊制之分,退稅基準上也有差異。出售房屋若在2016年1/1以前取得,且持有期間超過2年,並在2年內重購自用住宅房屋時應適用舊制-財產交易所得稅,如此一來,購屋價格超過原出售房屋價格者,賣屋所繳納的財產交易所得部分之所得稅額,可以申請扣抵或退還,小屋換大屋可全額退稅,大屋換小屋則不退稅。

若民眾出售的房屋是2016年1/1以後取得則適用新制-房地合一稅,小屋換大屋可全額退稅,大屋換小屋按買賣價格比例退稅,但新制在自用住宅設籍條件上除了本人和配偶,受扶養的直系親屬更限縮在「未成年子女」,與舊制的包含本人、配偶及直系親屬,限制更為嚴謹。

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以房地合一稅「先賣後買」為例

假設賣房4000萬,需繳所得稅140萬,再次購屋金額高於4000萬,則140萬可全額退稅;若再次購屋金額為3000萬,退稅比例3/4,退稅金額為105萬(140×3/4=105)。

│避免暫時自住 加強退稅機制

不論是土增稅、財產交易所稅或房地合一稅,只要是自用住宅,且出售前1年內無出租及營業使用,換屋族在2年內買新房或賣舊屋都可以申請退稅,只不過土增稅的買進、賣出的房屋所有權人要同1人,財產交易所稅、房地合一稅則不限本人,可以是本人或配偶。

另外,為了避免暫時自住的投機客,在土增稅和房地合一稅的退稅機制中也限制重購房屋後5年內不能改作其他用途(不得出租、營業和變成空戶)或再行移轉,也移轉(賣),否則退回的稅會遭追回。

TIPS 購買預售屋留意2年內期限

由於重購退稅有規定不管先賣再買或先買再賣,買賣時間都必須在2年內,以先賣後買來看,起算日期是以辦好產權登記日起2年內,重購如期申報時,以立契日為準;逾期申報,則以申報日為準,來計算2年期間。

假設今天出售自用房屋,並在2年內購買預售屋,就很有可能無法申辦重購退稅,因為預售的案子通常交屋時間較不一,若不小心延遲超過2年期間,便無法辦理退稅,因此想要申請重購退稅的民眾務必留意預售屋的建造進度,需於出售原自用住宅用地完成移轉登記日起2年內,確定會建造完成的房子才適用。

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