3成房價花在這 公設比原來這樣算

2018-03-22     591編輯部報導
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買新房不少人看到高公設比就會搖頭嘆氣,花大錢卻好像用不到,加上現在大樓新建案公設比至少30%起跳,也就是說買的房子實際室內坪數直接打7折,到底錢花到哪?

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圖/社區交誼廳、門廳都屬公共設施一環,影響公設比高低。

│大小公不一樣 法定空間不計公設

首先來了解公設是什麼?公設屬於社區共有部分,基本上可細分為大公及小公,大公為社區所有人都可使用部分,像是大廳、健身房、游泳池、閱覽室等,小公則是僅供特定共有人持有,如社區若有分棟,同棟共有的樓梯間、走道、電梯間等,因各戶別持有小公面積不同,因此每戶的公設比都有些微的差異。
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圖/樓梯間屬於小公,是由特地共有人共同持分。

另外也要提醒,像是並非所有休閒設施都會納入公設比的計算,通常會以有沒有頂蓋來做區分,如中庭花園、露天花園沒有頂蓋就算是法定空間,不能納入公設計算。
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│公設比飆高有原因 使用者付費

不少人也有疑問到底公設比怎麼計算?以下就是算式
公設比=共有部分(大公+小公)÷(主建物面積+附屬建物面積+共有部分)X100%
例:權狀面積30坪,公設9坪,公設比9÷30 X100%=30%

現在造成公設比攀高的原因,部分是因為法規改革,民國94年7月以後《建築技術規則》規定樓高8樓以上的建築物,要興建雙逃生梯,加強安全性,12樓以上要具備救災中心,這些通通要算進去公設面積,更遑論現在許多主打豐富公設的建案,五花八門的休閒設施都要算進去,消費者要買單。

不過也要提醒並不是有豐富公設就公設比高,假如是大型社區總戶數多分攤下來,其實公設比並不會太高,反之有一些小基地建案雖沒有太多公設,但因戶數少,公設比有可能會上看35%,甚至有更高的可能。

│車道、車位面積怎麼算 建商考量有秘密

其實車道、車位坪數歸屬定也有玄機,現在有部分建商把車位權狀面積做小,車位持分灌到公設去,讓社區全體居民負擔,拉高公設比跟銷售坪數,若發現車位權狀面積小於8坪就要多留心,然而,有些小基地建案因戶數少,公設比太高,建商會將車道持分灌到車位裡,降低公設比,讓賣相好,但此舉也會降低建商總銷售坪數。

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│勿迷信公設比數字 實際居住坪數才靠譜

除了公設比外,附屬建物大小也會影響實際使用面積,附屬建物分為陽台跟雨遮,雖今年元旦後申請建照的建案雨遮部分不登記不計價,但現行在線銷售預售案大多還是屬於舊制,坪數可登記,所以最好看清楚雨遮等附屬建物面積才能精算實際使用坪數。

另外房屋格局亦攸關居住空間,除了室內方正無柱、減少使用死角外,最好不要太多走道及過大玄關等較少使用的空間,才能有較高的坪效。

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