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法拍屋撿便宜? 沒注意這幾點就虧大了

2019-08-03     591編輯部報導
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法拍屋通常會低於市價,拍賣底價比市價低2~3成,價格雖然吸引人,但選擇物件和資金是買法拍屋的重要關鍵,591房屋交易網建議,選擇有點交、拍定後抵押權塗銷的物件,才不會遇到被霸占房屋的情形,而且因為不能看屋內,旁敲側擊打聽屋況是必須,在開標前還得考量保證金、尾款、隱形成本等資金,綜合評估才能撿到便宜屋。
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│不論有無點交 簽搬遷同意書有保障

想投標法拍屋的民眾,可由法院、銀行、代標公司等管道取得法拍屋資訊,首先在選擇物件時,建議挑選有「點交」「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。

有點交的物件,書記官會先排定時間點交,點交當天拍定人、拍定人找的鎖匠及法院通知當地派出所的警察,會一同到現場點交,假設屋內有人居住或占用,在點交前,會先讓拍定人與屋內的人自己協議搬遷日期、搬遷費,若協議日期到了還沒搬走法院才會介入強制點交。

不點交物件,通常是因為屋內還有租客或第三人,占用原因不明,但因為無法請公權力強制執行,點交就得靠自己,順利的情況下,一般就是準備一筆搬遷費花錢消災,不順利的話,對方獅子大開口或房子拿不回也很有可能。

寬頻房訊發言人徐華辰提醒,無論有、無點交,雙方協議後都建議要立搬遷同意書較妥當,同意書內容主要包括搬遷期限、支付金額以及相關但書(當月水電費是否結清)。另外,由於搬遷費是用來協助屋內的人快速搬家的補貼,通常在簽完同意書後會先付一半,另一半會等到約定期限,屋內驗收淨空再支付。

而「拍定後抵押權塗銷」簡單來說就是遭查封物件確定拍出後,就不再是抵押物件,一般多數法拍屋都會註記此項目,若未標明,就要提高警覺詢問物件的狀況,免得拍定後物件有狀況。不過,大家也不用太擔心,上述2點狀況對買方權益影響雖然很大,但都會公布在法拍公告中,只要特別注意就行。
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│看不到的最可怕 旁敲側擊了解屋況

在屋況方面,與一般買房不同,法拍屋物件無法進入屋內看屋,風險很高!避免拍到一個恐怖屋,還得花大筆錢裝修、整理,建議在選定拍賣物件後、在開標前親赴現場,了解社區、環境,並透過詢問鄰居、管委會等方式來判斷物件的好壞。

│尾款繳不出 保證金直接被沒收

最後,想在法拍市場撿便宜,在開標前也應評估房價及做好資金準備,想知道物件合理價格,除查詢實價登錄,也可向管理員打聽社區最新的成交行情。此外,投標時須先繳底價20~30%保證金,且標定後須於7天內繳清尾款,若屆時未繳清,保證金也會被沒收,陷入青黃不接的窘境。

如果資金不足的民眾,591房屋交易網提醒,應盡早與銀行接洽申請代墊尾款,因為不是每家銀行都有承作,而且因當下尚未取得產權,利率通常比較高,約6~7%,因此尾款繳清,取得不動產權利移轉證明書後,也記得趕緊到地政事務所辦理所有權移轉登記,便於向銀行將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。
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│代標公司服務費 拍定價3~6%

除了保證金、尾款、相關雜支等費用,若找代標公司,服務費為拍定價的3~6%,會淪落到法拍的物件,屋況通常較不佳,要準備一筆房屋整理費,若為不點交物件,常有人占用、有租客等情形,還要溝通搬遷費,若不幸碰到海蟑螂,費用就會相當可觀,民眾應將上述隱形成本一併評估考量在決定買法拍屋到底划不划算!

TIPS 人走東西沒走 拍定人有保管責任

假設今天拍定人發現屋內的人走了,但一些除了垃圾以外的家具、遺留物還在,即便有點交,拍定人也必須保管不能亂丟。寬頻房訊發言人徐華辰建議,發生人走物不走的情形,建議拍定人拍照並造冊一式兩份,一份給法院、一份自留,法院會發函給債務人要求限期搬走,若還是沒搬,拍定人便可申請動產拍賣,最快速省時的方法就是建議拍定人自己把遺留物買下,便有權可以隨意處置。

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