法拍屋撿便宜? 沒注意這幾點就虧大了

法拍屋通常會低於市價，拍賣底價比市價低2~3成，價格雖然吸引人，但選擇物件和資金是買法拍屋的重要關鍵，591房屋交易網建議，選擇有點交、拍定後抵押權塗銷的物件，才不會遇到被霸占房屋的情形，而且因為不能看屋內，旁敲側擊打聽屋況是必須，在開標前還得考量保證金、尾款、隱形成本等資金，綜合評估才能撿到便宜屋。

│不論有無點交 簽搬遷同意書有保障

想投標法拍屋的民眾，可由法院、銀行、代標公司等管道取得法拍屋資訊，首先在選擇物件時，建議挑選有「點交」及「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。

有點交的物件，書記官會先排定時間點交，點交當天拍定人、拍定人找的鎖匠及法院通知當地派出所的警察，會一同到現場點交，假設屋內有人居住或占用，在點交前，會先讓拍定人與屋內的人自己協議搬遷日期、搬遷費，若協議日期到了還沒搬走法院才會介入強制點交。

不點交物件，通常是因為屋內還有租客或第三人，占用原因不明，但因為無法請公權力強制執行，點交就得靠自己，順利的情況下，一般就是準備一筆搬遷費花錢消災，不順利的話，對方獅子大開口或房子拿不回也很有可能。

寬頻房訊發言人徐華辰提醒，無論有、無點交，雙方協議後都建議要立搬遷同意書較妥當，同意書內容主要包括搬遷期限、支付金額以及相關但書(當月水電費是否結清)。另外，由於搬遷費是用來協助屋內的人快速搬家的補貼，通常在簽完同意書後會先付一半，另一半會等到約定期限，屋內驗收淨空再支付。

而「拍定後抵押權塗銷」簡單來說就是遭查封物件確定拍出後，就不再是抵押物件，一般多數法拍屋都會註記此項目，若未標明，就要提高警覺詢問物件的狀況，免得拍定後物件有狀況。不過，大家也不用太擔心，上述2點狀況對買方權益影響雖然很大，但都會公布在法拍公告中，只要特別注意就行。

│看不到的最可怕 旁敲側擊了解屋況

在屋況方面，與一般買房不同，法拍屋物件無法進入屋內看屋，風險很高!避免拍到一個恐怖屋，還得花大筆錢裝修、整理，建議在選定拍賣物件後、在開標前親赴現場，了解社區、環境，並透過詢問鄰居、管委會等方式來判斷物件的好壞。

│尾款繳不出 保證金直接被沒收

最後，想在法拍市場撿便宜，在開標前也應評估房價及做好資金準備，想知道物件合理價格，除查詢實價登錄，也可向管理員打聽社區最新的成交行情。此外，投標時須先繳底價20~30%保證金，且標定後須於7天內繳清尾款，若屆時未繳清，保證金也會被沒收，陷入青黃不接的窘境。

如果資金不足的民眾，591房屋交易網提醒，應盡早與銀行接洽申請代墊尾款，因為不是每家銀行都有承作，而且因當下尚未取得產權，利率通常比較高，約6~7%，因此尾款繳清，取得不動產權利移轉證明書後，也記得趕緊到地政事務所辦理所有權移轉登記，便於向銀行將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。

│代標公司服務費 拍定價3~6%

除了保證金、尾款、相關雜支等費用，若找代標公司，服務費為拍定價的3~6%，會淪落到法拍的物件，屋況通常較不佳，要準備一筆房屋整理費，若為不點交物件，常有人占用、有租客等情形，還要溝通搬遷費，若不幸碰到海蟑螂，費用就會相當可觀，民眾應將上述隱形成本一併評估考量在決定買法拍屋到底划不划算!

TIPS 人走東西沒走 拍定人有保管責任

假設今天拍定人發現屋內的人走了，但一些除了垃圾以外的家具、遺留物還在，即便有點交，拍定人也必須保管不能亂丟。寬頻房訊發言人徐華辰建議，發生人走物不走的情形，建議拍定人拍照並造冊一式兩份，一份給法院、一份自留，法院會發函給債務人要求限期搬走，若還是沒搬，拍定人便可申請動產拍賣，最快速省時的方法就是建議拍定人自己把遺留物買下，便有權可以隨意處置。