想賣房子 自售與仲介代售比一比

2019-08-09     591編輯部報導
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賣房到底該透過仲介還是自己賣呢?一般民眾多會選擇透過房仲出售,雖然需要支付服務費,不過因為房仲擁有的資料多,對市場的行情也相對瞭若指掌,而且可以完全配合買方的看屋時間,若是選擇自己賣房的話,優點是不需要額外付費,還可以當面了解買方的需求與想法,但由於經驗不足,通常不知道該如何過濾買方,交易上風險較高。

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|自售能直接了解買方需求

民眾若選擇自售房屋,最大的好處就是可以省去請仲介賣房的服務費,並且在帶買方看屋時,也可以直接了解買方需求與狀況,無須應付房仲的話術,不過由於買方也可能會認為屋主因為自售少付了仲介費,所以殺價,建議民眾自售前一定要先查詢實價登錄網站以及多打聽周邊行情加以了解,避免價格被砍太低。

|帶看時間較難以配合

潛在買方愈多,賣出的機率愈高也愈快,不過由於是自售房屋,所以可接觸的買家比起專業的房仲相較下來得少,加上屋主可能並未像房仲業者受過專業的銷售訓練,導致成交率可能下降,建議可以多利用網站刊登廣告或是請親戚朋友介紹,達到宣傳效果,另外,一般來說買家通常也會看過2~3次以上才考慮下手,屋主除非工作時間較彈性,否則不一定都有空可以帶看,房屋的待售時間就會被拉長。

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圖/屋主自售房屋時除非工作時間較彈性,否則通常較難配合買方看屋時間。

|房屋交易風險大

屋主常因賣房經驗不足,導致不知道該如何過濾買方,容易造成交易安全上的疑慮,像是曾經有買家透過以喊出比市價更高的價格並迅速支付定金以取得屋主信任,再由買家指派的代書準備契約書進行簽約,並約定先支付總價10~20%的簽約款項給屋主,就提供房屋及土地所有權狀、印鑑等文件,再由買方進行過戶的詐騙手法。

因此建議民眾應避免用買方請的代書,最好自己多做功課找公正客觀的代書,同時為保障雙方權益,可以採用內政部不動產買賣契約書,增加交易安全。

|房仲可能致電騷擾

民眾在自售房屋時可能會透過網路平台刊登,此時部分房仲會為了業績,主動致電詢問屋主有沒有意願委託給仲介代售,造成屋主在自售房屋時會有許多房仲致電騷擾,但是由於對房仲持續打電話的情況在法律上並沒有相關規範,因此建議民眾可以透過直接拒絕、表明不想委託給仲介代售,或是跟該房仲的店長與加盟總部投訴反應等方式,達到約束房仲的效果。

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|請仲介需支付服務費

民眾透過仲介賣房就需要支付費用,房仲會向買賣雙方收取服務費,服務費最高金額為房屋成交價的6%,一般以賣方4%、買方2%作為公定價,舉例來說,若是房屋以1000萬元成交,屋主就需付40萬元作為服務費。透過房仲賣房屋主將省去許多麻煩,像是由於房仲擁有的資料多,對市場的行情也相對瞭若指掌,所以在估價方面也能較屋主自售更專業,可能更貼近市場行情。

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圖/透過仲介賣房屋主雖然將省去許多麻煩,但會向買賣雙方收取服務費。

|案件多、能有效過濾買方

透過仲介賣房由於公司案件多,除了能有效集中買方外,也能先行挑出較有購屋意願的買方,從中選出適合的客戶,同時提升看房的效率、提高成交的機率,雖然透過房仲業者帶買方看屋無法第一手了解買方想法,然而最大的優點就是房仲業者將可以全面配合買方的看屋時間,有效省去屋主來回奔波或者向公司請假帶看的時間。

|房仲有專門配合的代書

房仲業者因有足夠的賣房經驗,可以幫屋主先行過濾有問題的買方,以降低遭受詐騙的風險,同時賣房流程繁雜,不僅需要刊登廣告,還有許多文件和流程要進行,此時只要交給房仲業者就能省去這些瑣碎的事情,並且仲介公司有專設的代書,不用另外花時間打聽代書的信譽與評價,過程中比起自售也相對更安全有保障。

|不肖業者惡意壓低價格

雖然透過房仲代售省時省力,但是由於房仲業者競爭激烈,所以為了提高成交速度,可能會技巧性的話術屋主,如房仲業者會告訴屋主買家有意願購買,但是因為房子有缺失,買家希望可以讓價,甚至謊報買家出價,使得屋主只好降價求售,提醒民眾若是透過房仲代售,則須留意可能會受到不肖業者惡意壓低價格。

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Tips:

仲介代售的服務費上限為成交總價的6%,若是屋主希望能省一點預算的話,也可以透過以「實拿」的方式計算,屋主事先約定好實際拿回的總價,事後無論成交價多少,其餘的金額即為服務費,另外還可以藉由簽訂一般委任約給多家房仲賣,在價格接近成交時,與房仲談一下服務費折扣,此時房仲會為了怕房屋被同業賣掉,願意犧牲一點服務費,求及時成交,或是在月底及年底要衝業績時,房仲在服務費上願意退讓的機會也比較高。

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