不繳管理費 小心房子被拍賣

每個月幾千元的管理費，總是有住戶不繳交，雖然看上去金額不多，不過由於管理費主要用來支付社區保全、清潔人員或是公共設施的維修保養費用，因此若是住戶欠繳比例過高，將導致社區內部運作停擺，影響居住品質，為避免住戶積欠管理費，管委會通常會先以口頭告知的方式提醒，但若住戶持續置之不理，房屋最後甚至可能遭到鑑價拍賣的狀況。

｜步驟一 提醒告知

遇到住戶欠繳管理費的狀況，管委會一般處理的方式都會先口頭告知、公布未繳管理費的住戶姓名或是寄發催繳函催繳，因為多數欠繳管理費的住戶都是忘了繳，在告知後通常就會補繳，不過像是與管委會有嫌隙的住戶就可能會刻意不繳管理費，如此一來管委會下一步將會寄發存證信函。

圖/對於未繳交社區管理費的住戶，管委會可能會公布其姓名提醒。

｜步驟二 寄發存證信函

當區分所有權人或住戶如果積欠超過2期的管理費，管委會將依據公寓大廈管理條例第21條規定，管理負責人或管委會可以訴請法院要求欠繳管理費的住戶在一定的時間內補齊管理費的金額，另外還得加收延遲利息。

｜步驟三 向法院聲請支付命令

若是管委會寄發存證信函後，住戶仍置之不理，就可以向法院聲請支付命令，申請支付命令需收裁判費500元，如果該住戶收到法院寄達的支付命令後的20天內未向法院提出異議，管委會可以在收到支付命令確定證明書後，再向法院聲請強制執行，查封該住戶的財產取償，並且該住戶仍得在存證信函內的清償日前繳齊費用，同時也須負擔聲請費用。

｜步驟四 強制遷離或鑑價拍賣

住戶如果積欠管理費，經強制執行後依然置之不理，並且累積金額達其區分所有權總價百分之一的話，如果3個月內不繳清，則可以依照區分所有權人會議的決議，訴請法院強制該住戶遷離，若住戶是區分所有權人時，可以請法院要求該住戶讓出區分所有權及其基地所有權部份，該住戶若在判決確定後3個月內不自行讓出，並完成移轉登記手續的話，管委會得聲請法院此房屋鑑價拍賣。

｜法律途徑提起訴訟

除了上述方法外，也可以依循法律途徑提起訴訟，當管委會在以存證信函告知欠繳管理費的住戶後，若住戶仍持續拒繳，也可以向法院提起民事訴訟，採取訴訟途徑時，雙方可以先行調解，不過若是調解不成，則將由法院開庭判決，判決確定後10天將開立證明，最後該住戶的房屋同樣可能面臨被申請鑑價拍賣。

圖/若是法院調解不成，房屋最後可能面臨被申請鑑價拍賣。

Tips:

對於欠繳管理費的住戶，管委會除了可以依循上續方法解決外，實務上常見作法還有公布住戶姓名以及對該住戶斷水斷電，首先，公布該住戶姓名到底合不合法，若是當公寓大廈規約有事先載明住戶欠繳管理費用時可以用此處理方法，就可以公告該住戶姓名，並不會違反個人資料保護法，不過像是斷水斷電這種激烈的手段，管委會將會觸犯《刑法》的妨礙自由罪，即屬於違法行為。