合資買房風險低? 小心得不償失

房價高漲的時代，買房投資門檻高，不過若是與親朋好友共同出資，相對起來就較簡單輕鬆，降低了投資門檻，但是共同買房投資風險也不小，建議合資者先設定預告登記並搭配抵押權，以保障各自權益；另外入手前則建議先行計算投報率，同時應另立契約，並於合約中寫下若投資不如預期時該如何處理，以免親朋好友間原本基於信任一起賺錢，到最後卻不歡而散。

｜設定預告登記保障權益

共同買房首先會面臨到的問題就是房屋要登記在誰名下，一般而言，共同登記最有保障，不過若選擇共同登記，不僅申請銀行貸款較為複雜且放款成數也較低，對於本身資金不足而需以集資方式買房的民眾並不划算，加上如果不是二等親或配偶，部分銀行對於共同登記會有疑慮，認為是投資、非自住使用，因此最常見的狀況仍登記在其中財力最好，能貸到最高成數與最低利率的人名下。

承上因實務上常見登記在其中一人名下，所以為避免房屋遭登記人私自出售，建議其他合資人應設定「預告登記」，一旦房屋要出售，就必須所有合資人都同意或是出示同意授權書，房屋登記人才有權利將房屋出售，避免發生私自賣屋後、捲款潛逃的狀況，同時再搭配抵押權設定，有物權當擔保，對合資者來說也較有實質保障。

另外，若是合資者出資比例不同，也建議應另立契約，並於契約中詳細寫下各自的投資金額以及未來獲利時的分配比例，還有各項稅務、貸款利息支出分配等權利義務，才能保障個人權益，以免日後產生爭議。

圖/若不是二等親或配偶共同買房，部分銀行對於共同登記會有疑慮，且放款成數也會較低。

｜合資人數2~4人為佳

共同合資買房除了上述自我保護的方法外，還有以下幾項共同買房投資的撇步，House123房產平台執行長邱愛莉表示，首先不論合資創業還是合資買房，人數都不宜過多，2~4人最好，且若是各有不同的專長，彼此間也能互補；另外買房投資最大的目的就是為了賺錢，因此建議應先行計算投資報酬率，選擇淨投報率達9~10％的產品下手。

最後買房投資常見的方法就是將房屋隔套出租，不過提醒民眾若想隔套出租，裝潢前一定要向建管處申請「室內裝修許可」，完工後還要申請竣工查驗，拿到室內裝修合格證明，以免日後面臨罰鍰甚至拆除的狀況。

｜合約寫清楚以降低風險

雖然合資買房門檻較輕鬆，但是風險也不少，邱愛莉表示第一個就是權益保障，合資買房由於多只登記在其中一人名下，此時對於背負房貸的登記人來說也不公平，因為他名下已設定了一筆銀行的房貸，如果日後有任何投資不符預期的情況或是房貸繳款有問題，都會牽涉登記人的信用問題，建議這些細節都應寫在合約內，保障彼此權益。

共同投資的風險還有像是每個人對風險的承受度和資金需求不同，因此如果投資不如預期時，大家也容易對該物件出場時間與出場價格而產生爭議；另外，若發生像是意外等不可抗力的因素，導致合資人中若有人逝世時又該如何處理合資的房屋，最後就是合資前大家基於彼此信任一起合作，但是當有金錢利害關係時，原來的信任也就很容易受到考驗，這些都是合資買房前須考量的。

圖/親朋好友共同合資時應將合約內容寫清楚，以免日後出現爭議。

Tips:

投資過程中若是合資者因意見不合或其他因素，進而導致其中一方不想繼續持有時，此時又該如何處理?591建議可以在購屋擬定契約內容時，先註明合資人有「優先承購權」，如此一來即便其中一方想脫手，也可根據《土地法》第34-1條規定，通知其他合資人能以同一價格優先承購。