量縮價沒跌 青埔預售交易腰斬「還沒見底」

圖/桃園市青埔地區預售房市推案及交易大減，價格卻仍在上漲。

【陳珈汶/採訪報導】桃園市青埔地區是近年指標房市熱區之一，不僅供給量大、房價也迅速飆漲，然而自限貸令後，當地房市面臨「建商不推、房價不跌、買方不來」三不慘況。而根據實價登錄，去年A17~A19站周邊，上半年預售交易量合計約逼近1100多戶，今年則直接腰斬至160幾戶，年減幅逾八成，顯見在大環境衝擊下，當地買氣持續動彈不得，猶如一攤死水。然而即便交易量腰斬到見骨，當地房價高點卻已直逼8字頭，絲毫沒有出現大幅回檔的現象，也是造成買方卻步的主因。

｜上限貸令衝擊 青埔推案及交易量均銳減

青埔地區因高鐵特區的發展，及各項大型建設題材加持，推案量連年增加，近幾年推案達到高峰，根據591新建案統計線上新案，2024上半年公開8案、1249戶量體，而下半年受限貸令影響，僅公開2新案、69戶量體；至2025上半年公開了8個新案、共840戶，可能為中、小型建案較多，雖量體較2024下半年成長，但和2024年同期相比也少了3成以上。

此外，2024上半年也已逐漸顯現出前幾年熱潮退去後的冷靜，新開案平均周來人剩9組、不過銷售進度尚有70%左右，至2024下半年政策施行後只剩3組左右、新開案平均銷售進度僅15%，而2025上半年推案雖稍有增加，但周來人約8組，新案銷售進度約21%也稱不上是漸有起色；不僅如此，統計2025在線個案，發現截至Q2總個案數僅少一案，而總戶數僅較Q1少近1成左右，顯示今年上半年買賣交易仍冷淡，政策效應仍持續衝擊青埔交易市場。

｜青埔高價不降 外圍甲建親民價趁勢竄起

雖然2024年至今青埔推案及整體成交量已逐步萎縮，但價格卻未見下降趨勢，主要生活圈A17領航站周邊已坐5望6，而A18桃園高鐵站及A19桃園體育園區站近一年新案成交單價均已站穩6字頭。其中，位於A19生活圈的預售案「耑鑄」，近一年成交價落在66.53萬元，2024上半年實價登錄也揭露一筆單價約70萬元的頂樓戶。

而位處青埔A18生活圈的「力璞水御-耘山」近一年成交均單價75.09萬元，2025上半年實價登錄也揭露一筆單價逼近8字頭、79.05萬元的頂樓戶。顯見優質個案即使在市場進入「價撐量縮」階段，仍具高價支撐力。雖然成交量減少，但房價並未明顯下跌，甚至還有成長空間，顯示市場對青埔的未來發展仍有信心。

不同於區內房市冷淡，近期青埔外圍房市竟悄悄升溫。有別於青埔的高價，外圍甲建建案開價3、40萬吸引不少購屋族群目光，這些建案多主打車程10分鐘左右可抵達機場捷運及桃園高鐵站，並同時享有青埔生活圈及建設資源，雖限貸令在甲建貸款成數的限制約7成或7成5，但有不少評估後認為財務尚可負擔的購屋族，也願用距離換取價差。

圖/力璞水御-耘山正處A18核心區域，近一年成交單價維持在75萬元。

｜貸款仍是觀望主因 估下半年推案仍保守

近年青埔重劃區利多帶動房市飛揚，尤其2021~2023年間預售交易量大幅攀升，預計2025年將面臨大量交屋潮，建商須留意政策效應帶來違約風險增加。而限貸令衝擊使房市冷冽持續至今年上半年，雖有剛性自住買盤，但受限貸款成數限縮及財務負擔能力，交易量也不見起色，購屋族仍持觀望態度，建商也乾脆趁勢延推等待更好的時機。

展望青埔2025下半年的房市，若貸款仍處緊縮狀態，整體經濟環境仍未見明確，可預見建商推案策略及購地腳步仍將保守放緩，預估若非建商大幅讓利，交易量恐難見大量回升，2025下半年應仍維持在「量縮價撐」態勢。