找房第一步 租屋管道大比較

房價高漲的時代，租屋成為大多數人的選擇，也因此租屋管道愈來愈多元化，像是可以透過一般房東租屋的優點就是可以省去服務費，而向房仲業者租屋的好處就是能夠避免遇到假房東的狀況，並且帶看時間較彈性好配合，最後透過包租代管業者租屋，不僅可以承租到低於市價的房屋，當租約發生爭議時，也有免費的調解處理管道。

｜一般房東租屋可以省去服務費

與房東親自租屋最大的優點就是省去服務費的問題，並且可以親自溝通，直接了解彼此的需求，不過由於一般民眾較無法過濾房東身分，為避免對方為假房東或二房東偷偷轉租，建議民眾要先確認對方身分，首先應核對房東身分證與產權證明上的內容是否一致，並要求出示房屋權狀，如果沒有權狀則可請對方提供近一年的房屋稅單，確認稅單上的納稅義務人與簽約者同一人。

確認完對方的身份資料後，也可以在簽約時留下雙方姓名、戶籍地址及其他個人資料，並互留身分證影本或保證人的資料，增加保障，而當對方為二房東時，就得先請二房東出示大房東同意轉租的書面文件，另外修繕責任歸屬也是租屋常見的糾紛，建議應在簽約前事先協議好。

最後租屋最常遇到的就是房東不許房客遷入戶籍，雖然根據內政部公布的租賃契約中，已經明列租賃契約不得記載及約定承租人不得遷入戶籍，但是由於一旦房客遷入戶籍，房東就無法享有自用住宅稅率，因此實際上常見狀況仍是房東會向房客私下協議不得遷入，不過這樣租客報稅時將無法享有12萬元的扣除額以及政府的租金補助，建議民眾應在承租前先問清楚，以免日後產生糾紛。

圖/與房東親自租屋可以親自溝通，直接了解彼此的需求。

｜透過仲介租房應出示委託書

向房仲租屋的好處就是能先過濾房東身分，減少假房東的問題，避免房客繳了房租，卻租不到房屋，並且房仲因為受過專業的訓練，無論是在議價或責任歸屬方面都能加強雙方協調，加上房仲帶看時間彈性好配合，可以使找房更有效率。不過部分未合法登記的租屋業者刊登資訊，可能會透過提供便宜的物件以吸引民眾上門，不過進一步詢問就會說物件已出租，接著帶租客看其他較貴的租屋物件，提醒民眾需多加留意。

透過房仲業者租屋首先第一步就是要確認公司是否合法經營，為避免發生糾紛或遇到黑心仲介，建議可以優先選擇大型房仲公司或專業租屋中心代為找屋，相對有保障，另外也要檢視仲介的公司登記證、商業登記證明、不動產經紀人證書等，或是也可請對方出示名片，透過「營業員證照字號」至內政部地政司網站查詢是否為合法營業員。

另外，由於房屋為屋主委託仲介出租，因此應請仲介提供屋主的委託書或授權書、房屋權狀影本、屋主身分證影本等文件確認，但是提醒民眾須留意，透過仲介租屋須收取服務費，然而目前許多仲介業者都未主動說明報酬收費費率，實務上多按實際成交租金向房東與房客各收取半個月的租金做為報酬，建議租賃雙方在與仲介業者簽定租賃委託契約前，應先將實際費用詢問清楚。

圖/房仲業者帶看時間較彈性好配合，可以使找房更有效率。

｜包租代管業者制度完整

為解決空屋、積極媒合房東與房客租屋需求，政府推動包租代管計畫，所謂的包租是指屋主將房子租給業者後，由業者擔任二房東，屋主只需收租金，基本上不需要管事情；代管指的是業者協助管理，但仍是屋主負責處理大大小小的事情。

其中包租代管又分成兩種不同的類型，一種是一般的包租代管，租金將由市場自訂；另一種則是社宅的包租代管，將以低於市場的租金出租給一般民眾和弱勢者，一般民眾租金以周邊租金行情的8~9折計算、弱勢民眾則以周邊租金行情的5~7折計算。

中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會表示，透過包租代管方式租屋的民眾，不僅可以承租到低於市價的房屋，像是租約發生爭議時，業者有免費的調解處理管道，或是當外籍租客遇到語言不通的話，也有提供翻譯服務，協助外籍租客租屋更順利，並且還有補助租約公證及居家安全險，對房客來說好處多，不過也因為對於房東來說誘因較少，所以願意參與此管道的房東較少，也使得租屋物件不如其他地方來得多。

Tips:

找到租屋處後，簽約同時也是另一個得仔細小心的地方，尤其是以下2種常見糾紛，首先包括押金不得超過2個月，同時建議要寫清楚退還時間與方式，另外則是房屋的修繕責任，至少要載明房東有修繕的義務，減少日後產生爭執，最後則是建議可以對照內政部的租約範本後再簽約，萬一發生糾紛時，民眾也可以向所屬的鄉鎮市區調解委員會申請調解或是直接向法院提起消費訴訟。