買房自備款4大迷思 你中了嗎?

買房不容易，想成為有房一族，不少民眾疑惑該準備多少自備款，才有能力負擔房貸，對此，591房屋交易網訪問專家學者，整理出購屋自備款4大迷思，包括自備款抓2成就好、為了拉高貸款成數而簽ab約、認為低自備、工程期零付款等於低總價、先求有再求好買了蛋白房等，希望消費者買房前多想想也不遲。

｜迷思一、自備款抓2成就好？

以預售屋來看，民眾在籌措自備款時，雖說銀行首購大多可貸8成，但買房除了房屋總價外，一些基本家具、家電費用也得算在預算當中，雙北老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，民眾買房，裝潢費至少也得抓30~100萬，另外用來支付契稅、印花稅、地政士代辦費等相關規費，粗估約也要5~8萬元，甚至有些預售屋大樓管理費也要求溢繳6個月，建議民眾在籌措自備款時，抓總價約3~4成會比較妥當。

不過，自備款抓3成的估算法也無法套用在每個個案身上，景文科技大學財務金融系副教授章定煊提醒，由於房子條件、區段、新舊程度等皆有所不同，所以個別物件可承貸的貸款成數不可能一樣。如果申貸房子為小套房、或者坪數過大，就可能低於6成。

而預售屋、新成屋、中古屋的貸款成數也會有所差異，而屋齡太舊、屋況太差、為頂蓋違建、工業宅等，貸款成數恐也不如預期，若再加上申貸人信用不良、無穩定工作，更有可能無法申貸成功。所以建議民眾買房前，應與建商、仲介確認好預計可貸成數，並在買賣契約中加註若最終核貸結果不如預期可無償解約等條款，才可保證自身權益。

｜迷思二、低自備、工程期零付款等於低房價？

現在很多預售案都打出低首付、低自備、工程期零付款等優惠方案，但低自備的定義其實很模糊，有可能是指訂金不用付，也有可能是簽約款；而工程期零付款通常是指只要付5~10%定簽開價款，工程期不需要付款，等到2~3年結構完成後，再付剩餘自備款項。乍看起來好像很划算，可事實上，以上皆不等於低房價，也不代表錢不用付，且仍必須在完工後準備交屋時，一次將剩餘的款項繳清或是在後期工程期集中繳付，都等於將付款壓力累積到最後。

胡偉良表示，這種方案往往容易造成民眾聽信銷售業者話術，對金融機構的放款錯估，有時貸款不足就須以私人信用貸款或是向建商申請公司貸等方式，補足金額，假如民眾無法在不用繳錢的工程期間存到足夠的自備款，就有可能會因為無法交屋慘被斷頭。

圖/買房今非昔比，更要審慎評估每月可負擔金額。

｜迷思三、為了拉高貸款成數 簽ab約可行嗎？

有時候民眾自備款不足，為了拉高銀行貸款成數，就會配合建商在買賣契約上動手腳，將成交價作高，也就是簽所謂的ab約。此種契約在新建案較為常見，對建商而言，簽ab約除了買方貸款成數變高相對購屋門檻變低，更易於成交外，之後實價登錄也能營造較高成交價，混淆之後的有意出價的買方。

但天底下真有那麼好康的事？民眾要注意，倘若此種行為若被銀行發現，溢貸的部份將會被追回，且恐觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」，使實價登錄有造假嫌疑，建議消費者別遊走法律邊緣，且無論是哪一種促銷方式，總價都是不變，該繳的錢還是得繳。

圖/AB約恐會觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」。

｜迷思四、自備款不足硬要買，只能先求有再求好？

常常老一輩的人總會講買房「先求有再求好」、「有自己的房子才安定，現在辛苦點沒關係，都會苦盡甘來的」，認為只要能湊到錢買房就好，之後房貸再慢慢繳，但章定煊表示，以前房價所得比低，且普遍民眾薪水會隨著年齡不斷上升，只要熬過會錢跟工程款那兩三年，很快的就能輕鬆的提前付清銀行貸款，然而現在房價所得比這麼高，一但套牢，解套遙遙無期，就形成螞蟻地獄。

此外，民眾如果因為自備款不足，刻意買了都市外圍區、雖具新聞話題性但機能卻未健全的蛋白區域，在房市盤整之際，搞不好就會跟蛋黃區房價越拉越大，房價跌價風險性就高，因此，建議民眾若要買外圍重劃區，應盡量挑選已開工、明確執行的建設，務必要確認是否有真的落實，之後再出手購屋，才能避免被套牢。

Tips:

好不容易省吃儉用存好自備款，其實交屋後才是「硬仗」的開始，要面對長達20、30年的漫漫房貸還款路，對於如何妥善分配還款資金，章定煊建議，民眾買房前應為自己的預算設底線，並從每月薪水可負擔的房貸額度來回推，才可知道自己能買的房子總價落在哪個區間，再從可負擔的房屋總價著手看房。

若想輕鬆過生活，每月房貸還款額可以抓每月薪水3成，若每月收入夠穩定，想早點還完，則可以抓高一點，但最好不要大於總收入三分之一。

例：假如我家庭總收入為9萬，想輕鬆過生活，房貸抓收入比的3成，每月房貸還款額約2萬7，若貸款30年，利率1.6%，貸款7成，則可以考慮總價約1102萬元左右的房子(含車位)，3成的自備款則要準備約330萬元