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住越高越棒? 5大你常忽略的高樓層房問題點

2020-03-15     591編輯部報導
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民眾買房很多人偏愛高樓層,認為高樓層有採光生活品質較好,但是高樓層除了熟知的房價較貴外,還要注意以下五大問題點,像是地震來易晃、窗戶品質、灑水頭裝潢、電梯須常保養、房屋稅較貴等。

問題1 地震來晃動超有感

想買高樓層房最好先注意這些事,台灣建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發表示,民眾買高樓層建築,首先要注意的重點應當是它的結構材質本質,而並非其標榜的耐震係數。

如今市面上的大樓建築的鋼骨結構分為RC(鋼筋混凝土結構)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土結構),SC(純鋼骨結構)等3種材質。像這種20層樓以上高樓層建築,大多為SC鋼骨材質,因為鋼骨結構比較軟,在地震來臨時,通常會晃的比較厲害,但這並不代表其建築安全性不佳,而是建築物靠結構擺動的方式,吸收結構側向作用力,較不易產生結構性之破壞,現階段部分建案會採用斜撐、制震,或鋼骨外包覆混凝土來改善搖晃度較大的困擾。

不過,由於這種建築外牆多會包覆混凝土,經年累月之後,外牆就比較容易龜裂,並產生漏水、滲水等現象,所以民眾在挑選建案時,應要找會重視外牆防裂防漏水問題、有誠信的建商,買房品質才有保障。

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圖/高樓層風壓大,窗戶品質很重要。

問題2 窗戶精挑細選 需抗風壓

另外,建築物的窗戶品質也很重要,若家就住在大馬路旁邊,夜晚行車喧嘩噪音沒屏障阻隔,聲響就容易拉長擴大,且高樓層因為風壓大,當颱風天、梅雨季來襲時,就有可能出現整棟樓都能感覺到在搖晃的現象,所以戴雲發建議,民眾添置的鋁門窗必須要能擋強風暴雨,窗戶的抗風壓性、水密性、氣密性都要注意,也不可只單看品牌選擇,而是要看等級數、玻璃厚度,並選擇有CNS國家標準檢驗認證、施工品質透明化的廠商。

以CNS國家標準檢驗來看,抗風壓標準則分80、120、160、200、240、280以及360kgf/m2共7個等級。等級愈高,抗風壓性就愈好。一般的氣密窗要求達到280 kgf/m2等級,足以抵擋15級中度颱風;氣密性部分,則分為120等級、30等級、8等級、2等級共4個等級,氣密的等級數愈小,氣密度愈好。基本上8等級足以減低城市裡阻絕25~35分貝噪音。

水密性則分為10、15、25、35以及50 kgf/m2共5個等級,等級愈高愈能避免在暴風雨期間室內進水的情況,通常中高樓層的窗戶水密性必須達35以上kgf/m2,看房時最好就跟仲介或是建商確認所用的窗戶等級,不要入住後才發現還要自己花錢替換才安心。

問題3 高樓層須裝自動灑水 裝潢傷腦筋

此外,由於多數消防雲梯車高度僅達9~10樓高,因此1986年以後的消防法規規定,11樓以上樓層,樓地板面積在100平方公尺(30.25坪)以上者,須裝置自動灑水設備,且不可隨意增減數量及更改位置。

灑水設備對高樓層可說是用來「保命」,但有些人想要直接透過裝潢包起來,這可能會危及生命安全,朵卡室內設計公司設計師邱柏洲表示,灑水頭、管線在火災時很重要,不宜裝潢包覆,可以透過新粉刷改變管線顏色,再搭配軌道燈的設計,就能有一定的美觀度又安全。

另外,倘若民眾要新增屋內隔間,則需另外申請室內裝修許可,重新規劃灑水頭位置與灑水範圍,且民眾也要定期檢修自動灑水設備有無故障,並留意該樓層止水閥是否保持常開狀態,以免到時火災憾事發生時,系統無法發揮其最重要效益。

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圖/法規規定,11樓以上樓層須裝置自動灑水設備。

問題4 停電電梯故障 小心爬樓梯爬到腿軟

另外,樓層越高,越怕碰到停電或是電梯故障,高樓層就只能爬樓梯,對於有老人、小孩的家庭更不方便,而且,若是在大社區戶數多,遇到早上上班尖峰時刻,電梯容易還沒到高樓層就客滿,只能反覆等待,造成生活上的不便。

建議民眾買房前,若配的是2台電梯,可以詢問業者電梯是否有聯動分配機制,當一座電梯已抵達目標樓層時,另一座則維持不動,才不會電梯總是被低樓層住戶按走,自己只能苦苦等候。

而且住在高樓層,更要留意電梯故障問題,若買的是預售屋,建議民眾可詢問建商配的電梯廠牌是否為有口碑的大廠,若為新成屋、中古屋建議看房時,觀察電梯裡張貼的管委會財務明細,管委會平常最好有超過百萬元的電梯維修保留金,才能供平日保養及意外損壞修繕使用。

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圖/買高樓層房,不想要走樓梯上下樓,平日電梯保養很重要。

問題5 樓層總數高 房屋稅相對貴

若以每年須繳納的房屋持有稅來看,高樓層也須繳納較多稅費,成揚律師地政士聯合事務所黃景揚表示,總樓層高的建物房屋稅的確會比較貴,原因在於房屋稅的計算稅基為「房屋評定現值」乘於「適用稅率」,因高樓層其現值較高。其中計算基礎為:

房屋評定現值=核定單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率
核定單價=標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低之加減價額

然而因為總樓層數高的建築基於安全及建築結構考量,需用更堅固、高價位建材,同時需挖地下層鞏固地基,相對工程造價也較高,標準單價也隨之增加,當然就會讓最終房屋稅繳納金額比起一般樓層建築更高。

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Tips:

一般來說,大家都會知道高樓層比較貴,但到底貴多少?以台北地區20樓以下的電梯大樓為例,樓層如果高一層,每一坪的價格就會有2000~2500元的差別;但若以20樓以上電梯大樓來看,每層樓單坪價差就會到3000~5000元,但高樓層不代表一定有寬闊視野,還是要以與周邊鄰房棟距來看,民眾購買前最好多做功課才能買到真正無遮蔽的高樓層戶別。

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